2008年下半年樓市發(fā)展情況分析

   【市場(chǎng)現(xiàn)狀】

    交易量明降均價(jià)暗著降

    如何制定今年下半年的銷售計(jì)劃，成為肖志剛最近極為苦惱的一件事。肖志剛為永同昌集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)，有近10年的房地產(chǎn)開發(fā)銷售經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)集團(tuán)公司全國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作。按照慣例，每年5月，肖志剛需制定下半年的銷售計(jì)劃，而今年這個(gè)計(jì)劃讓肖志剛左右為難。

    上半年交易量同比去年降38%

    “今年北京樓市經(jīng)歷了近10年來從未有過的慘淡，交易量出現(xiàn)萎縮，交易價(jià)格也停滯不前，甚至部分項(xiàng)目開始打折銷售。”北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬分析指出，從2000年開始，北京樓市的交易量呈逐年遞增的局面，交易價(jià)格也是逐年遞增，而今年這兩個(gè)體現(xiàn)樓市活躍程度的指標(biāo)都顯現(xiàn)疲軟。有著近10年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，看不清今年的形勢(shì)也就不足為奇了。”

    來自亞豪地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明了牟增彬的觀點(diǎn)。該公司研究數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京住宅期房及現(xiàn)房網(wǎng)上簽約總量為40600套，而去年上半年住宅期房及現(xiàn)房網(wǎng)上簽約總量為65004套，同比下降了24404套，降幅達(dá)到38%。2006年上半年的交易量更高，達(dá)到87778套，今年比2006年下降了54%。

    多數(shù)樓盤采取促銷手段降價(jià)

    一直處在市場(chǎng)銷售前沿的中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰，也明顯感覺到今年交易量的急劇下降。“除了銷售量下降之外，部分項(xiàng)目售價(jià)也開始下降。”李文杰告訴記者，今年上半年北京樓市單盤交易價(jià)格基本沒有上漲的，多數(shù)老項(xiàng)目新售樓棟都采用促銷政策，促銷、特價(jià)、贈(zèng)送的幅度及折算金額達(dá)到10％-15％。另外，純新樓盤雖然看似在緩慢漲價(jià)，但其開盤已經(jīng)比周邊同類項(xiàng)目低10％-15％。“雖然普降目前還未出現(xiàn)，但樓盤降價(jià)銷售已成現(xiàn)實(shí)。”

    位于望京的首開國(guó)風(fēng)上觀推不同位置的樓棟均價(jià)從16800/平米至13800/平米不等，而去年該項(xiàng)目最高銷售價(jià)格達(dá)到17000元/平米。同樣，華僑城新開盤的樓棟售價(jià)也比年初降了不少，該項(xiàng)目今年1月份最高售價(jià)達(dá)18000元/平米，而最近開盤的價(jià)格則為14200元/平米。

    【業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)】

    樓市下半年可能見不到曙光

    交易持續(xù)冷清、購(gòu)買者和開發(fā)商信心喪失、政府救市已成泡影……多種不利因素在綜合作用著，下半年北京樓市能見到曙光嗎？針對(duì)下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，記者采訪了10位開發(fā)商及6位銷售代理公司人士。只有3位開發(fā)商和1位銷售代理公司的人士認(rèn)為今年底北京樓市有可能回暖。

    樂觀派期待10月重現(xiàn)曙光

    鵬潤(rùn)地產(chǎn)國(guó)美第一城總經(jīng)理陳云峰是回暖派的代表人物，他認(rèn)為，4季度北京樓市可能出現(xiàn)回暖跡象。“政府宏觀調(diào)控樓市的目的只是想讓房?jī)r(jià)保持在一個(gè)穩(wěn)定的區(qū)間，大漲和大跌都是政府不愿意看到的。”陳云峰表示，目前市場(chǎng)上的樓盤只要降價(jià)15%—20%，就會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者的熱捧，這說明剛性需求還是存在的，同時(shí)購(gòu)房者對(duì)理性價(jià)格的判斷也是有底線的，有真實(shí)需求的購(gòu)房者不會(huì)等到樓市探底，華僑城14000元/平米左右時(shí)熱銷就印證了這一點(diǎn)。

    “10月份左右，樓市交易數(shù)量將會(huì)有所增加，價(jià)格則保持穩(wěn)定，樓市顯現(xiàn)回暖跡象。”陳云峰做出這樣的判斷。按照他的另一個(gè)觀點(diǎn)，奧運(yùn)會(huì)所帶動(dòng)的比如軌道交通、市政設(shè)施的功能逐漸釋放，這也會(huì)進(jìn)一步促使樓市回暖。華業(yè)地產(chǎn)策劃總監(jiān)鄧小虎也認(rèn)為，目前大家都討論探底，既然樓市已經(jīng)探底了，購(gòu)房者的購(gòu)買情緒就會(huì)迸發(fā)，而從土地供應(yīng)的層面來看，樓市供應(yīng)下半年持續(xù)減少。“交易量穩(wěn)定，購(gòu)買者的信心就會(huì)逐步恢復(fù)，刺激樓市回暖的因素也會(huì)出現(xiàn)。”鄧小虎表示。

    悲觀派認(rèn)為低迷將持續(xù)一年

    不過，多數(shù)開發(fā)商和代理公司的觀點(diǎn)是樓市回暖應(yīng)該是明年。

    李文杰表示，從政策層面來看，下半年肯定不會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策，只要銀行貨幣緊縮政策不變，開發(fā)商的日子就不好過。同時(shí)，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)普降，但個(gè)別項(xiàng)目的波動(dòng)可能較大。“開發(fā)商融資能力還是有的，只不過是看他們?cè)覆辉敢獬袚?dān)較高的融資成本。”李文杰認(rèn)為，開發(fā)商目前還沒有到馬上就倒閉的程度，甚至銀行會(huì)出現(xiàn)“外緊內(nèi)松”的政策，會(huì)針對(duì)不同地區(qū)和公司區(qū)別對(duì)待。購(gòu)房者的觀望情緒仍舊濃重，如果房?jī)r(jià)能回歸到一個(gè)理性的層面，交易量將慢慢穩(wěn)定，然后才可能恢復(fù)市場(chǎng)信心。

    “回暖首先是從交易量的上升開始。”李文杰這樣表示，他估計(jì)交易量穩(wěn)定得等到明年5月份左右。而其他開發(fā)商也認(rèn)為樓市低迷階段至少還會(huì)持續(xù)一年左右，明年才可能出現(xiàn)回暖。

     【救市回應(yīng)】

    下半年信貸政策仍將緊縮

    潘石屹是“樓市需要救市”的積極呼吁者，雖然老潘三里屯soho銷售額達(dá)50億元，但他仍在公開呼吁救市。不久前在無錫的某個(gè)房地產(chǎn)論壇中，包括馮侖、任志強(qiáng)、潘石屹等京城地產(chǎn)大腕悉數(shù)婉轉(zhuǎn)地發(fā)出救市的呼聲。

    事實(shí)上，上半年樓市的銷售慘淡已經(jīng)引起了政府的關(guān)注。6月初，北京建委召集打折銷售幅度較多的開發(fā)商開調(diào)研會(huì)，匯報(bào)其打折銷售的原因及市場(chǎng)反應(yīng)。6月中下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾在北京組織過開發(fā)商座談。據(jù)了解，開會(huì)的目的比較明確，主要是針對(duì)房?jī)r(jià)和開發(fā)商資金鏈問題。

    7月7日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)召開了一次內(nèi)部會(huì)議，重點(diǎn)是討論目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，并最終統(tǒng)一開發(fā)商的意見，向政府相關(guān)部門提交建議書。該協(xié)會(huì)一位不愿意透露姓名的領(lǐng)導(dǎo)表示，此次調(diào)研會(huì)議的規(guī)格比較高，“是應(yīng)中央要求組織的一次調(diào)研”。按照正常的程序，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向的了解任務(wù)，一般會(huì)通過中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)研操作，然后形成建議書。

    政府主管部門的一系列動(dòng)作釋放給開發(fā)商的信息就是，政府有可能出面救市。北京華業(yè)地產(chǎn)銷售總監(jiān)鄧小虎分析認(rèn)為，尤其是近期針對(duì)上市公司的增發(fā)和公司債尺度的放松，讓開發(fā)商有這種想法。“所謂救市，就是銀行松綁針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款。”鄧小虎進(jìn)一步認(rèn)為，從目前的實(shí)際情況來看，銀行方面迂回空間并不大。按照央行“規(guī)模不變,增幅下降”的信貸投放原則,2008年金融機(jī)構(gòu)新增貸款總量，將不得超過2007年全年的3.63萬億元。銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，上半年銀行新增貸款達(dá)到了2.7萬億，已達(dá)到去年總量的74%。

    據(jù)報(bào)道，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委部分委員在聽取今年上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的匯報(bào)后表示,中國(guó)應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策,同時(shí)要增強(qiáng)宏觀調(diào)控的預(yù)見性、針對(duì)性和有效性。昨日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)人員對(duì)記者表示，他沒有權(quán)利對(duì)政府是否救市做出判斷，但可以肯定的是目前還沒有聽到有關(guān)救市的政策。顯然，不論是從實(shí)際的銀行資金還是從政府部門的態(tài)度來看，下半年仍持續(xù)執(zhí)行緊縮的信貸政策，開發(fā)商所企盼的政府救市也許只能是“水中撈月”。