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我國房地產(chǎn)行業(yè)五力模型的創(chuàng)新與實證分析

Tag：房地產(chǎn)  
    房地產(chǎn)行業(yè)因為產(chǎn)業(yè)鏈長、行業(yè)整合度高，對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是其它行業(yè)無法比擬的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷入低迷時，國家需要用它來拉動經(jīng)濟(jì)，充當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時，房地產(chǎn)又是首先被調(diào)控的對象，同時又因為它同人們的生活息息相關(guān)，所以，一直以來對房地產(chǎn)行業(yè)的爭論就沒有停止過。特別是近二年來房地產(chǎn)的忽冷忽熱，讓很多人迷失了方向。本文試圖在波特五力模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，以探索房地產(chǎn)行業(yè)各種現(xiàn)象背后的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
     波特五力模型分析可以得出如下結(jié)論：房地產(chǎn)行業(yè)具有“新進(jìn)入者威脅較小、供應(yīng)商議價能力中等、買方議價能力較弱、幾乎沒有替代品的威脅、當(dāng)前競爭對手之間的競爭激烈程度較低”。這說明長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的增長性，產(chǎn)品價格將持續(xù)上漲，行業(yè)利潤維持在比較高的水平。
    波特五力模型有助于判斷房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展趨勢，但無法解決以下問題：市場為何忽冷忽熱？對投資者來說，最佳購房時機(jī)是什么？對開發(fā)商來說，何時應(yīng)該大膽拿地，何時應(yīng)該收縮？
    本人建議可以采用一種新的五力模型解決上述問題：
    中國房地產(chǎn)市場實際是由政府、開發(fā)商、已購買者、潛在購買者、銀行等金融機(jī)構(gòu)這五種力量組成的，這五種力量相互作用的結(jié)果決定了房地產(chǎn)價格的漲跌。
    政府：在市場中扮演著極其重要的作用，它可以同時從供、需二端來調(diào)節(jié)市場，經(jīng)濟(jì)增長乏力、市場低迷時，采用降低開發(fā)商自有資金比例鼓勵投資、放開二套房貸等措施啟動市場來達(dá)到拉動經(jīng)濟(jì)的目的，投資過熱時，采用降低土地供應(yīng)，提高房貸利率等措施抑制房地產(chǎn)投資。同時政府還是房價上漲的最大受益者，在我國許多地方，土地出讓金收入和房地產(chǎn)稅費收入已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刎斦杖胱钪饕膩碓础?/font>
    開發(fā)商：是房價上漲的直接受益者和下跌的直接承擔(dān)者，在我國，房地產(chǎn)開發(fā)商不止是產(chǎn)品的提供者，實際上他們是一個龐大而重要的利益群體，龐大到足以影響國民經(jīng)濟(jì)和金融安全，重要到可以影響政府的決策，讓政策的制定朝著有利于自己的方向發(fā)展，稱開發(fā)商是“資源整合者”再恰當(dāng)不過了。
    潛在購房者：指市場中有購買需求或投資需求的群體。潛在購房者同樣是一個不容忽視的力量，數(shù)量最大，很多時候，他們的意見就是“民意”，是政府必須要考慮的。
    已購房者：指已購買房產(chǎn)，用于居住或投資的群體，他們中大部分是中產(chǎn)階級，是社會的中堅力量，也是長期以來房價上漲的既得利益者，房產(chǎn)是他們擁有的最主要的資產(chǎn)。由于他們是社會消費的主要群體，他們資產(chǎn)狀況的好壞決定著他們的消費意愿，從而左右著社會整體消費水平，因此政府也有保護(hù)他們資產(chǎn)的義務(wù)，使他們的資產(chǎn)得到保值和增值。
    銀行等金融機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，沒有銀行的參與就不可能運轉(zhuǎn)下去。同時房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款在銀行貸款業(yè)務(wù)中又占據(jù)著較大的比重，因此房地產(chǎn)行業(yè)波動也會直接影響銀行等金融機(jī)構(gòu)的盈利和資金安全。銀行歸國家掌控，但實際上它往往同開發(fā)商聯(lián)系的更緊密，這就造成一個有趣的現(xiàn)象，房價快速上漲市場泡沫泛濫時，國家要收緊銀根，但銀行卻同開發(fā)商合謀出一些變通方法，導(dǎo)致政策執(zhí)行時走樣。
    對待房價上漲問題，這五個群體看法是不一樣的：
    資本的逐利性使得開發(fā)商和已購房者希望房價最好是永遠(yuǎn)上漲。
    政府是宏觀調(diào)控者，負(fù)責(zé)整個行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，維持房價既不要過高也不要過低，既能滿足經(jīng)濟(jì)增長的需要同時又能迎合“民意”，但實際上，因為GDP和財政收入的需要，導(dǎo)致政府往往偏向于開發(fā)商，這就是為什么前幾年房價快速上漲時，政府的調(diào)控總是雷聲大雨點小，實質(zhì)性舉動不多，然而08年房價剛剛下跌不到一年，而且仍然維持高位的時候，政府就急急忙忙推出救市政策。
    銀行等金融機(jī)構(gòu)處于自身利益的考慮，當(dāng)然也是希望房價持續(xù)上漲，只有持續(xù)上漲，它的房貸業(yè)務(wù)才能增長，它既有的風(fēng)險才能化解。
    只有潛在購房者是真正希望房價越低越好的，房價只有低到一定水平，他們才能園了自己的“住房夢”，他們雖然相對是弱勢群體，是社會的中下層，但因為數(shù)量眾多，不可忽視。
    這五種力量有時此消彼長，博弈的結(jié)果決定了房價到底是上漲還是下跌。
    2008年，是開發(fā)商艱難的一年，金融危機(jī)和國家調(diào)控的雙重打擊使得市場觀望氣氛濃厚，銷售額及銷售面積大幅下降，房價相比07年最高峰時也有了較大程度的下降，大部分開發(fā)商的資金鏈都繃的很緊，新一輪的洗牌即將開始。這種情況下，絕大多數(shù)開發(fā)商都看淡后市，開始收縮過日子，如合生創(chuàng)展看空后市三年，認(rèn)為到2010年底市場都不會好轉(zhuǎn)，因此合生將很多項目公司撤銷，并開始大量裁人，不再繼續(xù)拿地，華潤將天津項目人員全部撤回，只留二人看門，龍湖北京公司據(jù)說裁員裁的辦公樓都空了，萬科也開始降價，同時將許多人員充實到銷售一線，實際是變相裁員，之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，是因為這些大的開發(fā)商對后市極為悲觀而采取的過冬措施。
    實際上，利用上述模型進(jìn)行分析就可以發(fā)現(xiàn)情況并沒有那么糟糕。首先，金融危機(jī)襲來，經(jīng)濟(jì)下滑，使得國家調(diào)控房地產(chǎn)的愿望迅速從“降價格”轉(zhuǎn)變到“保增長”上，后續(xù)肯定會出臺一系列刺激政策。
    再者，當(dāng)時的局面是房價下跌，地產(chǎn)商損失慘重，銀行業(yè)務(wù)收縮而且壞賬風(fēng)險迅速增大，已購房者面臨資產(chǎn)貶值危險，政府內(nèi)外交困。價格下跌成交量本應(yīng)增大，但實際情況是那些“潛在購房者”并沒有轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;實際購房者”，要么還在等價格進(jìn)一步下探，要么根本就買不起房，市場越來越低迷。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，在08年價格下跌過程中，實際上沒有一個群體獲益，價格下跌造成的損失由五個群體分擔(dān)了，只不過開發(fā)商分擔(dān)的更多一些。這顯然不是市場經(jīng)濟(jì)最好的分配方式，既然沒有效率，那這種平衡必然會很快就被打破，市場會朝著讓多數(shù)人受益的方向發(fā)展，以使得資源配置更有效率。本人正是利用上述模型，判斷出09年春節(jié)后，房地產(chǎn)會迅速回暖，房價會止跌回升并逐漸上漲，如果開發(fā)商能判斷到這一點，那么08年是最好的兼并收購時機(jī)，當(dāng)時市場上充滿了機(jī)會，很多開發(fā)商因資金緊張而開始低價出售土地，政府“招、拍、掛”土地的價格也大幅降低，拿地成本降了很多，如能抓住這次機(jī)會，企業(yè)必將迎來更大的發(fā)展。

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