2011年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)前景發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：目前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的迅猛勢(shì)頭隨著房地產(chǎn)相關(guān)政策的出臺(tái)以及各地土地資源的高度開(kāi)發(fā)而被有效遏止，諸多房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和行業(yè)都在尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)尚屬新興領(lǐng)域，但它將在未來(lái)幾年內(nèi)被資本迅速炒熱，而更多的地產(chǎn)商或?qū)⒊仲Y踏入。養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營(yíng)等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)被定義為“新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。

    實(shí)踐證明：但凡一個(gè)產(chǎn)品的存在其前提就是市場(chǎng)存在著需求，而如果需求達(dá)到一定程度，必然會(huì)催生出相當(dāng)多的商業(yè)產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足這個(gè)需求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求雖然一直存在，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們?nèi)找娓辉�，觀念也發(fā)生著變化，市場(chǎng)教育一旦形成，推出滿(mǎn)足需求的產(chǎn)品就只是一個(gè)時(shí)間上的問(wèn)題。

    2011-2015年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告

    地產(chǎn)“大佬”布局

    2010年底，房地產(chǎn)行業(yè)“領(lǐng)頭羊”萬(wàn)科斥巨資高調(diào)挺進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，與萬(wàn)科先后殺入該領(lǐng)域的還有諸多大型全國(guó)性房企。隨后，這個(gè)被稱(chēng)為前景廣闊、消費(fèi)群龐大的新興領(lǐng)域，在泰康人壽、中國(guó)人壽等險(xiǎn)資進(jìn)入后變得更加火熱。

    2011年5月4日，保利地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副掌門(mén)人王健在“和基金•2011主題公益發(fā)布會(huì)”上透露，保利的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在上海、長(zhǎng)沙兩地開(kāi)始試點(diǎn)。據(jù)介紹，西塘的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入規(guī)劃階段，而長(zhǎng)沙的養(yǎng)老項(xiàng)目地塊目前正在洽談。早前3月22日保利股東大會(huì)上，保利高層就表示，2011年將進(jìn)一步完善全國(guó)化布局，積極拓展發(fā)展?jié)摿ν怀龅亩�三線城市，逐步發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)。而之后，外資也瞄上了這塊大蛋糕。城堡投資這家總部位于美國(guó)、掌管約440億美元的對(duì)沖基金公司，正準(zhǔn)備募集10億美元投資中國(guó)富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)。

    資料顯示，“西塘安平老年健康生活社區(qū)”位于浙江嘉善縣西塘鎮(zhèn)和干窯鎮(zhèn)交界牛頭灣小島，與上海交界，占地面積99720.9平方米，建筑面積99720.9平方米，是保利首個(gè)養(yǎng)老公寓型項(xiàng)目，由上海保利和北京安平投資公司共同出資興建。去年11月26日該項(xiàng)目正式奠基，計(jì)劃一期總投資4億元，預(yù)計(jì)在今年年底完工。

    保利公司目前的思路是“先將試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)起來(lái)，看一年運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用如何，錢(qián)如何進(jìn)如何出這個(gè)經(jīng)驗(yàn)比較難取”。所謂“取經(jīng)”，是指保利高層曾經(jīng)前往日本考察當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況。“根據(jù)從日本采集的數(shù)據(jù)，主要是300萬(wàn)到800萬(wàn)資產(chǎn)的收入人群，日本的運(yùn)營(yíng)模式，是社區(qū)居民以300萬(wàn)到800萬(wàn)的保證金，以及每個(gè)月其他的服務(wù)費(fèi)用，來(lái)向社區(qū)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，社區(qū)機(jī)構(gòu)是需要拿這個(gè)錢(qián)建其他的養(yǎng)老院的，它是會(huì)返還的，分成若干年來(lái)返還給社區(qū)居民。所以，保利參照的目標(biāo)客戶(hù)也是高收入群體。”王健表示。

    不過(guò)，保利地產(chǎn)自己最終會(huì)采取什么模式，該集團(tuán)內(nèi)部目前尚未形成定論，基本按照“一邊摸索一邊前進(jìn)”的方式在推進(jìn)。截至目前，集團(tuán)已經(jīng)完成了一些重要的探索性工作，包括完成養(yǎng)老地產(chǎn)模式開(kāi)發(fā)研究，以及保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。

    盡管老年地產(chǎn)也是地產(chǎn)，但對(duì)于這些擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)房子的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，所謂的老年地產(chǎn)依然是一項(xiàng)全新的挑戰(zhàn)。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企業(yè)還要對(duì)社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源。

　　對(duì)于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，保利認(rèn)為除了出于央企的社會(huì)責(zé)任之外，還極為看好市場(chǎng)前景。盡管目前還沒(méi)有同行將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式研究透徹，但保利計(jì)劃讓自己成為這一領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者。保利公司稱(chēng)，中國(guó)目前有13%的人是在60歲以上的人群，這個(gè)群體有1.8億人，保利今后將為社區(qū)的老人旅游、醫(yī)療、健康體驗(yàn)等方面提供全面的服務(wù)。“未來(lái)老年住宅的市場(chǎng)很大，公司很看好這一市場(chǎng)的前景，養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營(yíng)等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)被定義為保利未來(lái)“‘新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)’”。

　　基金蓄勢(shì)待發(fā)

　　養(yǎng)老住宅市場(chǎng)被認(rèn)為前景廣闊、消費(fèi)群龐大，使得許多開(kāi)發(fā)商躍躍欲試。而泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)公司紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老項(xiàng)目，保險(xiǎn)資金已開(kāi)始“變相”進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。事實(shí)上，早在去年3月，泰康人壽在拿到保監(jiān)會(huì)下發(fā)的首張投資養(yǎng)老社區(qū)的資格書(shū)后，隨即在北京小湯山出資40億元購(gòu)買(mǎi)2000畝地。而該公司隨后又在上海、三亞等城市迅速拿地，布局全國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　今年4月底，首創(chuàng)置業(yè)就宣布，與中國(guó)社會(huì)福利教育基金會(huì)旗下的長(zhǎng)青基金共同探索中國(guó)特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過(guò)“住宅養(yǎng)老”綜合開(kāi)發(fā)模式，將為中國(guó)老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化發(fā)展開(kāi)辟新的途徑。

　　在當(dāng)前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金面普遍偏緊的情況下，各類(lèi)人民幣地產(chǎn)基金也正躍躍欲試，希望通過(guò)與地產(chǎn)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作的形式在老年地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹。戴德梁行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年人民幣房地產(chǎn)基金規(guī)模急劇增長(zhǎng)，由年初的100億元人民幣增長(zhǎng)至2011年1月份的500億元。而中國(guó)海外、華潤(rùn)、金地、復(fù)地、綠城等國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)均已合作設(shè)立或者擬合作設(shè)立人民幣房地產(chǎn)基金。

　　根據(jù)第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)，我國(guó)60歲及以上人口占13.26，約為1.78億，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程逐漸加快。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，到2050年，中國(guó)60歲以上的人口比重將上升到31.1，未來(lái)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將從提供養(yǎng)老住宅開(kāi)始逐步向更廣的領(lǐng)域推進(jìn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心和載體之一，市場(chǎng)潛力巨大。

　　“由于銷(xiāo)售下降，預(yù)收款監(jiān)管導(dǎo)致可用銷(xiāo)售款大幅下降，同時(shí)，銀行開(kāi)發(fā)貸款的收緊加劇了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，再加上通脹預(yù)期進(jìn)一步催生了投資人的理財(cái)需求，在這一系列因素的共同作用下，房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)需求急劇上升。”上述人士指出，由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)正在加大，公司在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的同時(shí)，將會(huì)更多地關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域。據(jù)悉，除保利和首創(chuàng)置業(yè)外，萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)等房企也已進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。其中，萬(wàn)科在北京的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”將在2012年竣工。

　　另?yè)?jù)解，中國(guó)日益龐大的老年人住宅市場(chǎng)越來(lái)越受到外資的關(guān)注。近日，美國(guó)的對(duì)沖基金與收購(gòu)集團(tuán)城堡投資正計(jì)劃為一只中國(guó)基金募資約10億美元，并將投資面向中國(guó)迅速擴(kuò)大的老年人口住宅，計(jì)劃將國(guó)外的老年人住宅模式帶至中國(guó)。不過(guò)，有已開(kāi)發(fā)過(guò)數(shù)個(gè)老年地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商就其經(jīng)驗(yàn)指出，老年地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)立，需要視各個(gè)區(qū)域的風(fēng)俗習(xí)慣等具體情況而定，盲目進(jìn)入，極有可能會(huì)陷入開(kāi)發(fā)商“有心栽花”，目標(biāo)受眾無(wú)心響應(yīng)的尷尬境地。

　　社會(huì)觀念趨變

　　傳統(tǒng)的中國(guó)養(yǎng)老的概念是“養(yǎng)兒防老”，有相當(dāng)多的四世同堂的家庭主要宣揚(yáng)的就是長(zhǎng)輩年老不能照顧自己的時(shí)候有兒孫繞膝、身心愉悅，不會(huì)面臨孤單終老的狀況。父母與成年子女分開(kāi)獨(dú)立生活的情況雖然有，但并不為社會(huì)輿論所認(rèn)可，在傳統(tǒng)觀念中子孫能否對(duì)父母盡到“孝”道，除了平常噓寒問(wèn)暖、關(guān)心照顧，很多成分上是在父母年老的時(shí)候是否把父母接在身邊同吃同住，生病的時(shí)候能否及時(shí)周到地照顧。

　　但隨著生育狀況、西方生活方式的影響以及人口結(jié)構(gòu)的改變，已經(jīng)有越來(lái)越多的子女選擇離開(kāi)父母獨(dú)立生活，很多老年人也更愿意與同齡人結(jié)伴成群，這其中的原因有很多，比如相同的生活經(jīng)歷，相似的興趣愛(ài)好；有些可能是因?yàn)榧彝コ蓡T性格原因，盡量避免產(chǎn)生矛盾而選擇獨(dú)立生活，等等。

　　從觀念趨勢(shì)上看，老年人對(duì)待晚年生活的觀念和態(tài)度正在發(fā)生著變化，更多較高學(xué)歷和高收入的老年人開(kāi)始建立自立、自理、自信的生活態(tài)度。戴德梁行近期的一份調(diào)查顯示，中高收入的老年人希望與子女同住的只占很少的比例。

　　在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多高收入老人認(rèn)為目前社會(huì)上已有的養(yǎng)老產(chǎn)品不能滿(mǎn)足他們獨(dú)立生活的需求，他們期待著有更高端的產(chǎn)品和服務(wù)并且也有能力支付相應(yīng)的費(fèi)用。

　　根據(jù)國(guó)家人口計(jì)生委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年，全國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.67億，占總?cè)丝诘?2.5%，到2015年，老年人口總量突破2億，中國(guó)是人口大國(guó)，也是老年人總數(shù)居世界首位的“老齡人口大國(guó)”。

　　觀念形成之后這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模有多大呢？當(dāng)前我國(guó)的福利模式正處于福利型向產(chǎn)業(yè)型過(guò)渡的階段中，到2010年我國(guó)僅離退休人員可用于購(gòu)置住宅的資金總額就突破8000億元，10年以后這個(gè)金額會(huì)達(dá)到2.8萬(wàn)億元，20年后即2030年會(huì)突破7.3萬(wàn)億元。

　　此外，十一屆人大四次會(huì)議上所作政府工作報(bào)告中也明確提到，2011年10件要做的大事中間就包含一項(xiàng)“穩(wěn)步提高職工最低工資、企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金和城鄉(xiāng)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。”

　　中國(guó)老年人的收入及支出逐年遞增，絕大多數(shù)的老年人擁有自己的房產(chǎn)或者與子女共享房產(chǎn)，一個(gè)家庭固定資產(chǎn)的投入對(duì)大多數(shù)中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)很可能是最大的一筆支出。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)按照需求和實(shí)力分成高端和低端領(lǐng)域，但政府的政策扶持也從側(cè)面反映了社會(huì)需求的存在及這塊市場(chǎng)的空白程度。

　　政策制度保障

　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問(wèn)題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起來(lái)尚需要時(shí)日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老。

　　此外，還要解決的是持有型經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題�？疾毂姸囗�(xiàng)目時(shí)可以發(fā)現(xiàn)：很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對(duì)于投資的收回目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有很好的模式。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒(méi)有根本改變，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，所以持有型養(yǎng)老公寓的發(fā)展還不能成為主流。

　　無(wú)疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場(chǎng)需求也是不可抑制的。但是，對(duì)于開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目散售模式是很難持續(xù)的。散售的結(jié)果必然是另一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目也就有掛羊頭賣(mài)狗肉之嫌。那么，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成之后的接收方選擇才是我們應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。

　　2011年2月，民政部發(fā)布的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見(jiàn)稿）指出，到2015年，“基本建設(shè)形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營(yíng)良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系”。在這份規(guī)劃中指出了我國(guó)目前養(yǎng)老行業(yè)的現(xiàn)狀：缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡(jiǎn)陋、功能單一，難以提供照料護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)等。

　　該規(guī)劃中指出未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老的模式是：“要在‘十二五’期間，基本建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系”，并明確鼓勵(lì)社會(huì)興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要建立與政府養(yǎng)老配套的高端養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，“要以社區(qū)日間照料中心和專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)，通過(guò)新建、改擴(kuò)建和購(gòu)置，改善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件。”

　　而目前國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持具體體現(xiàn)在對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)稅收上的優(yōu)惠，比如國(guó)務(wù)院和民政部門(mén)相繼出臺(tái)減免養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稅收以及鼓勵(lì)采取“獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”的政策與文件。此外，還有針對(duì)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域及健全中國(guó)養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系，國(guó)務(wù)院辦公廳和保監(jiān)會(huì)都相繼發(fā)布了相關(guān)的政策及文件。

　　市場(chǎng)前景誘人

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2050年，中國(guó)的老年人口總量將超過(guò)4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后。目前中國(guó)每千名老年人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。2010年，我國(guó)老年市場(chǎng)需求近1萬(wàn)億元，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。

　　中國(guó)的老年住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供求嚴(yán)重不平衡的狀態(tài)。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現(xiàn)的高端老年別墅，一經(jīng)推出市場(chǎng)就搶購(gòu)一空。而目前許多老年住宅雖打著“老年”的旗號(hào)，但真正實(shí)現(xiàn)提供完善的養(yǎng)老服務(wù)還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間的摸索。近年來(lái)，之所以國(guó)內(nèi)眾多開(kāi)發(fā)商紛紛涉足老年公寓的開(kāi)發(fā)，除了巨大的潛力市場(chǎng)因素以外，更為重要的是，這一開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)早已成為了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注焦點(diǎn)。

　　以美國(guó)為例，上世紀(jì)90年代中期，隨著美國(guó)眾多房產(chǎn)公司紛紛涉足老年公寓的開(kāi)發(fā)，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領(lǐng)域。眾多投行相信，老齡化的人口會(huì)熱衷于購(gòu)買(mǎi)新的退休物業(yè)。大批老年公寓開(kāi)發(fā)公司在受到資本市場(chǎng)認(rèn)可的同時(shí)，紛紛開(kāi)始上市并銷(xiāo)售股票。此舉帶來(lái)的直接影響則是蜂擁而至的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在全美范圍內(nèi)大規(guī)模建造老年公寓。如今，這樣的開(kāi)發(fā)熱潮似乎在中國(guó)有著進(jìn)一步蔓延的趨勢(shì)。中國(guó)龐大的老齡化人口，日益增強(qiáng)的消費(fèi)能力以及良好的投資環(huán)境正成為國(guó)際資本市場(chǎng)看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重要原因。