中國老年地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    1、我國老年公寓發(fā)展存在的問題 

    （一）體制層面所存在的問題 

    1、體制觀念制約 

    隨著人口老齡化進(jìn)程的加劇，近幾年我國老年公寓的發(fā)展較快，輿論環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境 

    也比較寬松，但體制觀念上的制約仍然在一定程度上阻礙著老年公寓的進(jìn)一步發(fā)展，如有些部門對(duì)發(fā)展老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施還缺乏正確的認(rèn)識(shí)，尤其是對(duì)一些民辦的老年公寓，在工作規(guī)劃與指導(dǎo)上并沒有完善的計(jì)劃，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與合理布局。 

    2、管理體制不健全 

    老年公寓等老年人養(yǎng)護(hù)與服務(wù)設(shè)施是一項(xiàng)系統(tǒng)性的社會(huì)工程。服務(wù)管理機(jī)構(gòu)和工作方式需要有一個(gè)組合、協(xié)調(diào)、發(fā)展完善的過程。這類設(shè)施屬于社會(huì)福利性或公益性事業(yè)，需要社會(huì)統(tǒng)一的法制化管理和規(guī)范。目前各級(jí)政府部門未能建立起全方位、成形配套的法規(guī)體系和管理體制，因而使各級(jí)政府、各有關(guān)管理部門缺乏協(xié)調(diào)性，工作歸屬關(guān)系不明確，工作角色模糊、缺乏整合效應(yīng)。例如一些民辦老年公寓在注冊(cè)登記的時(shí)候就常常會(huì)覺得找業(yè)務(wù)主管部門批準(zhǔn)太難，如標(biāo)準(zhǔn)太高、手續(xù)繁瑣、注冊(cè)資金太多等。 

    （二）相關(guān)的政策、法律不健全 

    1、缺乏完善的扶持政策 

    老年公寓等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的發(fā)展起步較晚，基本上是隨著我國人口老齡化進(jìn)程的加劇應(yīng)運(yùn)而生，相關(guān)的政策也是隨著它們的發(fā)展而逐步制定的，如《老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定：“國家鼓勵(lì)、扶持社會(huì)組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策，但在具體的發(fā)展過程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府和社會(huì)各界的資助和扶持，往往會(huì)遇到更多的困難與問題，需要國家制定具有針對(duì)性的扶持政策，例如醫(yī)療保障、貸款抵押、權(quán)益保障、稅收等方面更優(yōu)惠和完善的政策。 

    2、已有政策不能切實(shí)落實(shí) 

    政策的制定在于實(shí)施，對(duì)我國目前老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展，國家制定了一些相應(yīng)的政策，然而在政策的實(shí)施過程中，由于多方面的影響，往往不能落到實(shí)處。有些優(yōu)惠政策涉及到建設(shè)土地、費(fèi)用征收、銀行貸款、財(cái)政資金支持等具體規(guī)定，但由于涉及的部門較多，實(shí)施起來非常困難。有些經(jīng)營者甚至不知道有什么優(yōu)惠政策，政策的宣傳與實(shí)施存在很多漏洞。 

    3、缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 

    盡管老年公寓在近幾年來發(fā)展較快，但就目前的發(fā)展情況來看，對(duì)于什么是老年公寓、 

    有關(guān)老年公寓的設(shè)施、人員構(gòu)成、服務(wù)內(nèi)容、居住環(huán)境等的相關(guān)指標(biāo)并沒有一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格來講，老年公寓面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是一些自理狀況較好，可以獨(dú)立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓內(nèi)的一些娛樂、醫(yī)療和服務(wù)設(shè)施的老年人。但在目前已有的老年公寓來看，一些類似于養(yǎng)老院、護(hù)理院的老年機(jī)構(gòu)也叫做老年公寓，他們接收的老人有很大一部份是需要人護(hù)理、照料的老人。此外，盡管國家出臺(tái)了一些有關(guān)老年福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策規(guī)定，如《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》等一系列法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但在進(jìn)一步完善老年公寓的各項(xiàng)服務(wù)、設(shè)施、經(jīng)營管理等方面仍然缺少相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。老年公寓的發(fā)展參差不齊，對(duì)老年公寓的服務(wù)質(zhì)量也無法進(jìn)行監(jiān)督。象香港安老院（即我們的老年公寓）條例有600多條，把護(hù)理員的資格，住所及周邊環(huán)境是否適合老年人居住，老年用品的規(guī)格等都有詳細(xì)的規(guī)定。

    2012-2016年中國老年地產(chǎn)市場(chǎng)行情態(tài)勢(shì)與投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告

    4、相關(guān)的法律規(guī)定不完善 

    由于老年人的特殊身體狀況，他們?cè)诠�寓�?nèi)居住時(shí)，所發(fā)生的身體損傷或者醫(yī)療問題，往往使老人及其家屬和公寓的管理及服務(wù)人員之間產(chǎn)生糾紛、發(fā)生矛盾，造成這一現(xiàn)象的根本原因就在于當(dāng)老人入住公寓時(shí)，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明晰的規(guī)定，產(chǎn)生糾紛后沒有可靠、有效的法律依據(jù)。這無論對(duì)老年人個(gè)人來講，還是對(duì)老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展來講，都是一個(gè)不容忽視的問題。因此，建立一套完善的法律制度，確定雙方的責(zé)、權(quán)、利，是保障老人和養(yǎng)老設(shè)施雙方利益的基本要求。 

    2、我國老年住宅項(xiàng)目開發(fā)中存在的問題 

    1、資金來源渠道少，資金投入嚴(yán)重不足 

    嚴(yán)格來講，從目前我國養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展來看，他們?cè)诤艽蟪潭壬线�屬于社會(huì)福利和社會(huì)公益性事業(yè)。在老年公寓發(fā)展的三種主要類型中，資金的問題是制約他們進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸。雖然我國老年人的生活水平整體有了很大的提高，但收入水平和消費(fèi)水平依然不高，消費(fèi)觀念還很保守，擁有花錢買服務(wù)這種想法的老年人還不是主流人群。政府在發(fā)展老年公寓上的投入比較有限，許多老年公寓，尤其是小型的老年公寓都處在收支勉強(qiáng)平衡的局面，而民辦的老年公寓在貸款方面也存在著種種阻力。資金的不足限制了老年公寓進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)設(shè)施，在很大程度上阻礙了他們的進(jìn)一步發(fā)展。 

    2、社會(huì)對(duì)老年住宅產(chǎn)品與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的界線和標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，已有的一些文件精神，不適應(yīng)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，鼓勵(lì)更多的社會(huì)資源投資于老齡產(chǎn)業(yè)。例如：我們的民政部門出臺(tái)的有對(duì)建設(shè)老年公寓的補(bǔ)帖辦法，對(duì)建設(shè)以家居特色養(yǎng)老的項(xiàng)目就享受不到政策的鼓勵(lì)和優(yōu)惠；我曾經(jīng)與某民政部門的領(lǐng)導(dǎo)交流，他說家居養(yǎng)老不能保證物業(yè)真正的用于老年人，你要是能保證物業(yè)永遠(yuǎn)是服務(wù)于老年人的就可以申請(qǐng)補(bǔ)貼。我建議有關(guān)部門變換一下思路，看一個(gè)產(chǎn)品是不是用做服務(wù)于老年人的產(chǎn)品，一是看他服務(wù)群體所占的比重；二是看它設(shè)施建設(shè)是否符合接待老年人的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；三是看它經(jīng)營面對(duì)的主體客戶是不是老年人；四是關(guān)注接受服務(wù)的主題是不是老年人，不要總盯在購房人是誰（由于歷史原因老年人基本上都是從低收入年代走過來，積蓄少?zèng)]有充足的財(cái)力，不少都是子女買房父母居住現(xiàn)象）。所以希望有關(guān)部門針對(duì)市場(chǎng)的需要和有利于解決為老年群體服務(wù)的突出問題，盡快制定出在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，適合老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展，科學(xué)界定老年產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。 

    3、現(xiàn)有的政策面小且呆板；應(yīng)該出臺(tái)鼓勵(lì)民營企業(yè)投資辦老齡產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策，不要拘泥于單一的補(bǔ)助，應(yīng)該在創(chuàng)造適合于企業(yè)投身老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境上有所作為。如：融資、批地、稅收等企業(yè)經(jīng)營環(huán)境上下功夫。不要將老年住宅項(xiàng)目混同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大環(huán)境下，對(duì)確認(rèn)是開發(fā)老年住宅項(xiàng)目的企業(yè)應(yīng)給予支持。 

    4、我國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的研究不夠深入，希望有關(guān)部門組織專門隊(duì)伍，真抓實(shí)干深入的研究老年住宅項(xiàng)目等老年產(chǎn)品中去，研究能使其長期健康發(fā)展的客觀條件，本著國家補(bǔ)一點(diǎn)，企業(yè)出一點(diǎn)的原則，走扶持企業(yè)，惠顧于民，規(guī)范行業(yè)，全社會(huì)動(dòng)員，較快的找到解決對(duì)我國具有戰(zhàn)略意義的老齡人口贍養(yǎng)問題的發(fā)展模式。 

    5、目前我國開發(fā)老年住宅項(xiàng)目有許多，為了銷售產(chǎn)品，不少開發(fā)商向業(yè)主承諾內(nèi)容與實(shí)際情況有很大差距，客戶投訴現(xiàn)象比較普遍；希望有關(guān)部門重視對(duì)老年住宅項(xiàng)目的認(rèn)定、規(guī)范和檢查，對(duì)一些掛著“羊頭賣狗肉”違規(guī)企業(yè)，進(jìn)行及時(shí)的整頓和清理，確保老齡住宅產(chǎn)業(yè)的純潔和健康發(fā)展。目前國家對(duì)老年產(chǎn)品的管理，從體系建設(shè)上看還不完整，從審批確認(rèn)、政策扶持、經(jīng)營管理、規(guī)范檢查等，都還有許多工作需要加強(qiáng)和健全。像老年地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)在的開發(fā)，基本上混同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府沒有參與對(duì)其開發(fā)、經(jīng)營的引導(dǎo)和管理，但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中社會(huì)需要，消費(fèi)者需要，這一領(lǐng)域有很大的發(fā)展空間。因此希望政府有關(guān)部門，認(rèn)清形勢(shì)、果斷決策、積極參與，創(chuàng)造這一領(lǐng)域的企業(yè)，在規(guī)范有序的環(huán)境下進(jìn)行發(fā)展。讓我們老年人在無憂無慮的環(huán)境下安度晚年。 

    這樣才能真正讓市場(chǎng)這個(gè)杠桿，撬動(dòng)老年市場(chǎng)這個(gè)大球，使其滾滾向前。人口老齡化現(xiàn)象是客觀存在的，我國長期執(zhí)行的計(jì)劃生育政策，帶來了我國老齡人口生存條件的特色，處理得當(dāng)它將是社會(huì)發(fā)展有利因素，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大市場(chǎng)，反之也可能形成社會(huì)動(dòng)蕩的一大隱患。