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北京房地產(chǎn)市場六大問題分析

Tag：房地產(chǎn)  
中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    近些年來，北京市住房建設(shè)、住房供應(yīng)工作取得了明顯成效，逐步加大了保障性住房建設(shè)力度，加強(qiáng)對住房二級市場和租賃市場的培育發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在短短的幾年之內(nèi)已成為首都國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，加上北京市作為國家政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的特殊地位以及召開奧運會的“明星城市”效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展成就，房地產(chǎn)市場面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。同時由于房地產(chǎn)市場的特殊性和復(fù)雜性，其與北京市經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展、居民住房改善需求特別是中低收入家庭改善住房條件的愿望等目標(biāo)相比，仍存在著一些問題。 

    1、住房極度短缺現(xiàn)象仍然存在 

    目前保障性住房仍然難以滿足全部低收入家庭的住房需要。調(diào)查問卷顯示，當(dāng)前北京市有28%的家庭人均住房建筑面積在13平方米以下，處于比較困難狀態(tài);其中無房戶占17. 6%。這些家庭居住空間擁擠，居住條件惡劣。同時由于收入水平較低，未來收入提升空間不大，只有依賴于政府進(jìn)一步加大住房保障力度來解決住房困難。 

    2、房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào) 

    (1)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，北京市的住房供應(yīng)體系主要包括政策性住房供應(yīng)和市場住房供應(yīng)兩個子系統(tǒng)，其中政策性住房包括針對低收入群體的保障性住房以及針對中等收入群體的限價商品房;不符合政策性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的家庭可通過市場租賃、購買新商品房以及購買二手房等市場化途徑來解決住房問題。 

    房地產(chǎn)市場有效供應(yīng)不足是北京市近年來房價迅速上漲的根本原因，住房價格快速上漲造成中低端商品住房供應(yīng)不足，中端人群的住房改善需求受到限制。 

    (2)需求結(jié)構(gòu)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京市居民支付能力較強(qiáng)，潛在住房需求較大，占全市常住家庭的55. 2%。其中，市場化住房需求比例較高，占31. 8%:政策性住房需求占23. 4%。政策性住房需求中，限價商品房需求比例較高，占12%，經(jīng)濟(jì)適用住房需求占4. 9%，廉租房需求占1. 7%0 3類政策性住房不能完全覆蓋的部分屬于夾心層，應(yīng)通過政策性租賃解決，這類需求占4. 8%。潛在的市場化住房需求中，以改善性住房需求為主，占18. 2%;首次置業(yè)需求占1. 8%;市場租賃需求占11. 8%。 住房具有居住和投資的雙重特征，由于宏觀經(jīng)濟(jì)背景以及北京市的特殊情況，北京市住房的自住性需求和投資性需求都非常旺盛，而調(diào)控機(jī)制對投資性需求抑制不到位，對改善性需求存在“誤傷”，對自住性需求缺乏合理引導(dǎo)。我國傳統(tǒng)的住房消費觀念是“居者有其產(chǎn)”，北京市住房產(chǎn)權(quán)自有化率高達(dá)80%以上，相比之下，美國是68%，英國是56%，歐洲其他國家是30%-50%。實現(xiàn)人人享有適當(dāng)住房并不等于戶戶擁有產(chǎn)權(quán)。傳統(tǒng)的住房消費觀念導(dǎo)致住房剛性需求巨大，部分人超過自身購買能力盲目跟風(fēng)，加上北京的“明星城市”的地位，使得全國的購買能力向北京轉(zhuǎn)移，形成了巨大的需求壓力。 

    3、住房二級市場發(fā)育不成熟 

    發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，一個完善的住宅市場應(yīng)是一級市場與二級市場、售房與租房市場的統(tǒng)一，而北京市一、二級市場發(fā)展不平衡，存量住房市場、租賃住房市場發(fā)展緩慢，對一級市場的推動作用還沒有真正形成。與發(fā)達(dá)國家的成熟市場相比，北京市的存量住房供應(yīng)和租賃所占比重仍然偏低。 

    一級市場和二級市場之間比例失衡現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了不同收入階層無法通過二級市場交易梯次化向上改善住房條件，從而存量資源中的低檔住宅無法充分釋放出來。同時交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅抑制了二手房的供應(yīng)，流通成本的增加使得部分投資者推遲出售商品房的時間，從而降低了二手房的供應(yīng)量，使本來就不寬裕的二手房市場更加供不應(yīng)求。同時，轉(zhuǎn)嫁給消費者的稅費導(dǎo)致二手房的購房費用猛增，原本與一手房相比的價格優(yōu)勢減弱，也限制了二手房的交易。 

    4、產(chǎn)業(yè)布局與住房建設(shè)的協(xié)調(diào)機(jī)制有待完善 

    郊區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和配套生活設(shè)施還不完善，在居住郊區(qū)化的同時產(chǎn)業(yè)布局未能同步調(diào)整。近幾年北京市在天通苑、望京、通州等地建立了住宅區(qū)，但是由于沒有疏散相關(guān)產(chǎn)業(yè)，居民的就業(yè)崗位仍然集中在中心城區(qū)，大量居民返回主城工作，帶來了巨大的交通壓力，使得郊區(qū)有成為“臥城”的可能性。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是一個遠(yuǎn)離主城區(qū)的就業(yè)中心，但是由于在開發(fā)區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施建設(shè)不夠，住房供應(yīng)不充足，許多在就業(yè)中心工作的白領(lǐng)只能在主城區(qū)購房，這種職住分離帶來的通勤流量進(jìn)一步增加了城市交通負(fù)擔(dān)。 

    5、監(jiān)管機(jī)制的合力需要加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場的供應(yīng)需要通過土地、規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改委等多個部門共同發(fā)揮作用，是一項系統(tǒng)性工程，需要建設(shè)、國土、規(guī)劃、工商、稅務(wù)、金融等部門通力合作以及司法機(jī)關(guān)的協(xié)助配合，任何部門之間的不協(xié)調(diào)都會影響市場供應(yīng)調(diào)控的有效性，調(diào)控的合力至關(guān)重要。目前，各個部門之間缺乏溝通交流與信息共享，部門執(zhí)法各自為政，長效聯(lián)合監(jiān)管體系尚未建立，監(jiān)管盲區(qū)仍然存在，監(jiān)管不足與監(jiān)管過度并存，且部門間的信息共享和聯(lián)動調(diào)控機(jī)制尚未形成。涉及住房工作的不同部門間信息共享程度較低，缺乏協(xié)同運作機(jī)制和快速反應(yīng)機(jī)制，影響了調(diào)控的效果和力度。 

    6、土地供應(yīng)機(jī)制有待完善。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場供應(yīng)的源頭，也是地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的最為重要的工具，北京市土地供應(yīng)模式處于轉(zhuǎn)變的階段，客觀上需要一個過渡的過程。土地一級開發(fā)以企業(yè)為主，開發(fā)進(jìn)度緩慢，土地儲備作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，未能發(fā)揮應(yīng)有的作用。土地供應(yīng)效率不高、完成土地供應(yīng)計劃的力度不夠、出讓后開發(fā)監(jiān)管不力等因素，直接影響了住房的有效供應(yīng)。對開發(fā)商“囤地、抬價、待價而沽”缺乏有效的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管手段。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國房地產(chǎn)信托市場供需預(yù)測及投資戰(zhàn)略研究報告》

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