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外資投資中國房地產(chǎn)領域的特點分析

Tag:房地產(chǎn)  
中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊:

    盡管全球經(jīng)濟環(huán)境不景氣,國內“限外政策”仍然持緊,但我們認為國內樓市長期還是看好的,當前,外資進入我國房地產(chǎn)領域主要有幾大特點: 


    1、未來外資投資將重點關注二三線城市。 


    根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)長期跟蹤:在投資區(qū)域的選擇上,國外投資機構主要集中在長三角、珠三角和環(huán)勃海三大經(jīng)濟圈的主要城市,如北京、上海、廣州等,并日益深入到正發(fā)力上行的二三線城市房地產(chǎn)市場。 


    人民幣升值預期下,外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。”目前外資進入的二三線城市主要為成都、重慶、武漢、蘇州等,其他諸如南京、杭州、寧波等城市,也都有外資大舉進入跡象。2011年通過商務部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)名單”則顯示,截至2011年6月,400余家獲批備案企業(yè)中,常州、成都、重慶、大連、無錫等城市成為獲批企業(yè)集中所在城市。 


    2、外資投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型以寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)為主,并逐漸擴散到工業(yè)地產(chǎn)、公寓等多種物業(yè)類型 


    外資投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型主要為寫字樓、大型商業(yè)中心、高端住宅,并逐步擴散到優(yōu)質服務型公寓、五星級酒店、工業(yè)地產(chǎn)項目等。從近年來外資投資中國的物業(yè)類型分布來看,商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓一直占據(jù)了相當大的比重,2006年寫字樓和商業(yè)的比重達到59%;而2007年外資開始大規(guī)模進入工業(yè)地產(chǎn),當年投資比例達到17%,酒店的投資比重也從上年的3.4%上升到8%;2008年服務式公寓吸引到了更多的關注,截至7月所占比重達到45.5%,外資在中國房地產(chǎn)的投資領域日趨廣泛。 


    根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對投資機構的調查,目前外資除對具有稀缺性物業(yè)感興趣外,同時對具有成長性綜合類物業(yè)特別是成規(guī)模,定位準確,有產(chǎn)業(yè)背景的區(qū)域標志項目表達了強烈的投資意愿。 


    3、進入行業(yè)由直接開發(fā)和代理服務向物業(yè)收購、土地收購擴散,并涵蓋到物業(yè)管理、租賃經(jīng)營、建筑設計等全產(chǎn)業(yè)鏈 


    最早介入內地房地產(chǎn)市場的港資公司在房地產(chǎn)開發(fā)和代理服務上占得先機。此后海外機構投資者全面進入房地產(chǎn)設計、開發(fā)、經(jīng)營、中介服務和投融資等各個環(huán)節(jié),2008年7月,由德國LTK設計事務所、五合國際建筑設計集團、上海五合智庫等六大機構共同組成的合資跨國機構洲聯(lián)集團正式亮相,反映了外資對房地產(chǎn)市場的進入已經(jīng)逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領域延伸到物業(yè)管理、中介服務、租賃經(jīng)營和金融投資、房產(chǎn)研發(fā)設計、中介服務等領域。土地市場也開始進入外資的關注范圍,今年以來外資開始直接進入國內土地一級市場從事項目開發(fā)。今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地,全部底價成交,分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)旗下公司摘牌,成交總價6.5億元。而一家英國基金正準備接手南京中心城區(qū)一地塊,土地價格高達45億元。 


    4、外資投資形式由直接投資轉向整體收購和股權合作 


    早期進入內地樓市的港資企業(yè)傾向于直接的房地產(chǎn)開發(fā),但近年來投資者更加偏向于房地產(chǎn)項目的尾盤階段性投資和整體收購,從而縮減房地產(chǎn)開發(fā)的投資建設周期,規(guī)避較高的交易成本和資金沉淀風險;在企業(yè)層面,則更加傾向于收購我國房地產(chǎn)公司的債券和股票,通過證券市場轉嫁資金風險;更加傾向于借助地產(chǎn)基金吸引境外資本。 


    內容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國房地產(chǎn)信托市場供需預測及投資戰(zhàn)略研究報告