2009年1-9月泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

　　商品房銷售增加明顯

　　2009年1-9月，泉州市商品房累計(jì)銷售面積384.2萬平方米，比增108.0%;其中商品住房銷售31210套，銷售面積340.9萬平方米，同比分別增加96.1%和110.8%.從季度的商品房累計(jì)銷售面積、商品住房累計(jì)銷售面積增幅情況看，增幅均持續(xù)擴(kuò)大。

　　從泉州市區(qū)銷售情況看，1-9月市區(qū)商品房累計(jì)銷售面積145.8萬平方米，比增141.9%;其中商品住房銷售11329套，銷售面積130.8萬平方米，分別比增58.7%和163.4%;商品住房銷售面積是2007年同期銷量56.7萬平方米的2.3倍。分季度1-3季度當(dāng)季度分別銷售22.66萬、52.31萬和55.78萬平方米，銷量呈現(xiàn)逐季增長(zhǎng)。

　　從單月銷售走勢(shì)來看，泉州市區(qū)近期的商品住宅銷量出現(xiàn)回調(diào)。今年以來，前7個(gè)月份，泉州市區(qū)商品住房銷售保持著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，至7月份達(dá)到銷售高峰，單月銷售26.2萬平方米，自8月份起，連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)下降，至9月份單月銷售僅為12.7萬平方米。通過對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查和判斷，下降的主要原因：一是房?jī)r(jià)的上漲收窄了市場(chǎng)有效需求，如市區(qū)某樓盤在7月份一個(gè)月內(nèi)多次調(diào)價(jià)，在每平方米上漲了1200元以后，銷售立即萎縮，并出現(xiàn)了部分客戶要求退購現(xiàn)象；二是金融部門自8月4日起嚴(yán)格二套房信貸的政策，增加了市民觀望氛圍；三是保障性住房分流了部分市場(chǎng)需求。7月份市區(qū)四宗經(jīng)濟(jì)適用房剩余房源申請(qǐng)開始，直至9月16日公開搖號(hào)，共有2604戶申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房，這在一定程度上分流了近期商品住房的市場(chǎng)需求。近期銷量雖呈現(xiàn)下降，但仍然達(dá)到2007年高峰期銷量水平。

　　存量房交易量回升

　　1-9月，泉州市存量房交易面積107.8萬平方米，比增20.0%;其中，存量住房交易7047套，交易面積89.3萬平方米，分別比增63.5%和20.1%.泉州市區(qū)存量房交易面積44.5萬平方米，比增79.3%,較上半年提高了26.2個(gè)百分點(diǎn)；

　　其中，存量住房交易3705套，交易面積37.9萬平方米，分別比增109.4%和118.1%,較上半年分別提高了38.3和34.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　從近期走勢(shì)看，泉州市區(qū)存量住房逐月交易情況同商品住房類似，同樣是在7月份達(dá)到峰值后，8月、9月開始逐月回落。下降原因主要是受到商品住房一手市場(chǎng)的回調(diào)輻射的聯(lián)動(dòng)影響，居民購房意愿有所下降。

　　而新建商品房空置面積和市場(chǎng)庫存也持續(xù)減少。9月末泉州市商品房空置面積79.5萬平方米，比增0.4%.空置1年以內(nèi)商品房面積15.0萬平方米，同比下降46.4%,降幅較上半年擴(kuò)大了40.3個(gè)百分點(diǎn)；其中空置1年以內(nèi)商品住房面積7.1萬平方米，同比下降55.0%,降幅較上半年擴(kuò)大了50.1個(gè)百分點(diǎn)。從可售房源來看，截至9月末，市區(qū)商品住房累計(jì)可售房源97.9萬平方米，較6月末減少了21.9萬平方米。

　　中小戶型主導(dǎo)市場(chǎng)

　　從商品住房銷售戶型結(jié)構(gòu)來看，中小戶型主導(dǎo)市場(chǎng)。1-9月，泉州市區(qū)120平方米以下的中小戶型商品住房銷售套數(shù)占了總量的59.2%,較上半年提高4.0個(gè)百分點(diǎn)。從近期市區(qū)幾個(gè)具有代表性的樓盤銷售情況來看，新的項(xiàng)目一開盤，其中的中小戶型住房基本上都會(huì)受到搶購，并在短期內(nèi)銷售一空。隨著中小戶型持續(xù)熱銷，泉州市商品住房供給結(jié)構(gòu)也在市場(chǎng)需求的引導(dǎo)下逐步調(diào)整。1-9月，泉州市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住房中，120平方米以下的占了總量的71.0%,較去年同期提高了17.6個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，部分大戶型樓盤為了迎合市場(chǎng)需求，紛紛變更為中小戶型重新報(bào)規(guī)劃審批調(diào)整預(yù)售。

　　消費(fèi)者的購房行為更趨理性。主要表現(xiàn)為：一是市場(chǎng)銷售主要是自住需求為主，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，今年1-9月樓盤銷售總量中，自住型需求比例約為80%;二是購房動(dòng)機(jī)理性訴求，開發(fā)企業(yè)介紹說，現(xiàn)在的購房者購房動(dòng)機(jī)更多的是結(jié)合自身的具體情況來選房，如子女求學(xué)、工作需要、結(jié)婚等各個(gè)不同因素，不以“最好”為選擇標(biāo)準(zhǔn)，以“最適合”作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別于以前的“跟風(fēng)”、“跟潮流”買房；三是投資需求理性選擇，從對(duì)在售樓盤的調(diào)查情況看，進(jìn)入第三季度，泉州市區(qū)投資性需求有所增加，但增加集中在具有升值潛力地段區(qū)域中的樓盤。

　　開發(fā)投資回歸增長(zhǎng)

　　今年1-9月，泉州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資98.6億元，同比增長(zhǎng)3.7%,較上半年提高了4.3個(gè)百分點(diǎn)，占同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資15.6%.從開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來看，建安投資與土地購置費(fèi)同步增長(zhǎng)。泉州市建安工程投資72.3億元，比增4.6%,土地購置費(fèi)19.2億元，比增20.3%,增幅較上半年分別提高了3.5和8.0個(gè)百分點(diǎn)，占開發(fā)投資總量比例較去年同期分別提高了0.6和2.7個(gè)百分點(diǎn)。從今年開發(fā)投資月度累計(jì)增幅來看，泉州市房地產(chǎn)開發(fā)投資整體呈現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢(shì)。

　　土地競(jìng)拍熱情漸漲

　　市場(chǎng)整體趨好，開發(fā)企業(yè)信心明顯增強(qiáng)，土地競(jìng)拍熱情日益高漲，土地市場(chǎng)開始升溫。1-9月，泉州市共招拍掛出讓經(jīng)營(yíng)性用地土地95宗，總面積111.5公頃，分別比增106.5%和25.3%.7、8、9月泉州市出讓土地61.8公頃，超過上半年的出讓土地量，多出12.1公頃。從泉州市區(qū)來看，1-9月共出讓成交經(jīng)營(yíng)性用地土地6宗，面積24.3公頃，其中7、8、9月出讓面積18.1公頃，占市區(qū)出讓總量的74.5%.土地市場(chǎng)在第三季度得到充分釋放。

　　從土地成交價(jià)格來看，市區(qū)9月18日拍出的2009-3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)地塊，拍賣起始價(jià)26200萬元，以47000萬元成交，溢價(jià)達(dá)79.4%.該宗地塊曾經(jīng)于2008年推出，樓面地價(jià)1144元/㎡，出現(xiàn)流拍，今年不僅成功拍出，而且樓面地價(jià)達(dá)到1502元/㎡。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平緩

　　上半年樓市“小陽春”釋放了需求，也透支了“金九銀十”的需求。第三季度各月，泉州市區(qū)商品住房單月銷售套數(shù)分別為2277套、1592套、912套，銷售面積分別為26.2萬平方米、16.8萬平方米、12.7萬平方米，環(huán)比均出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。市場(chǎng)供給減緩，可售房源減少，商品住房?jī)r(jià)格上漲，住房剛性需求開始萎縮，商品房銷售出現(xiàn)下降。

　　該局分析認(rèn)為，泉州市樓市在經(jīng)歷了上半年的回暖并于7月份成交量攀升到新的高點(diǎn)后，8月份、9月份泉州市一、二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比呈現(xiàn)下跌，這是一種理性回調(diào)。由于市場(chǎng)回暖以來成交已有大幅的放量，1-3月份剛性需求大量出手，4月份改善性需求拉開架式，投資性需求也逐步跟進(jìn)，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售迅速回升，市場(chǎng)如此高的成交量長(zhǎng)久保持是不可能的，因而下跌可說是市場(chǎng)的一個(gè)正常水平的回調(diào)。從量上看，目前一二手房市場(chǎng)成交仍然處在一個(gè)較高的水平線上，在政府不出臺(tái)專門調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，國(guó)際經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)第二波危機(jī)，相信市場(chǎng)不會(huì)再回到2008年的狀況，預(yù)計(jì)后市量還會(huì)有所回調(diào)。從目前大的實(shí)際經(jīng)濟(jì)層面來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于恢復(fù)期的階段，國(guó)家尚不會(huì)出臺(tái)針對(duì)密切關(guān)乎投資、消費(fèi)兩大領(lǐng)域的房地產(chǎn)行業(yè)政策，因此，整體具備上行空間，不過考慮到當(dāng)前已有一定漲幅的情況下，加之成交量開始有所回調(diào)，市場(chǎng)面上的信息也表明前期普遍存在的業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象基本已消失，取而代之的是購房者議價(jià)空間開始有所增大，預(yù)計(jì)后一段時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)上調(diào)的勢(shì)頭會(huì)繼續(xù)放緩，表現(xiàn)出較為溫和的態(tài)勢(shì)。

　　根據(jù)分析，該局預(yù)測(cè)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)：1、開發(fā)投資穩(wěn)步回升。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)信心的增強(qiáng)，土地市場(chǎng)日趨回暖，泉州市房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)穩(wěn)步回升。2、市場(chǎng)交易量小幅萎縮。由于近期可售房源減少，短期內(nèi)新上市商品房有限，投資性需求增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，支撐今年市場(chǎng)大幅回升的住房剛性需求觀望情緒加重，消費(fèi)者購房更加理性，預(yù)計(jì)市場(chǎng)交易規(guī)模將會(huì)有小幅縮減。3、房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平緩。開發(fā)商資金鏈相對(duì)寬松、市場(chǎng)預(yù)期樂觀，市場(chǎng)供給逐步加快、市場(chǎng)需求小幅縮減，房?jī)r(jià)上行與下行的動(dòng)力逐漸平衡，房?jī)r(jià)的調(diào)整也更加慎重。