關于房地產市場調控政策措施分析

中國產業(yè)研究報告網訊:

    內容提示：主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。二是加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。三是加強防范風險和市場監(jiān)管。四是加快推進保障性安居工程建設。五是落實地方各級人民政府責任。 

    回顧今年以來房地產市場的調控和起落，有必要對政策和市場進行回顧和反思。 

    年初4號文件下發(fā)后市場反映積極，短期見到成效。 

    黨中央、國務院對房地產市場出現(xiàn)的問題高度重視。去年底國務院召開常務會議專題進行研究，提出在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。 

    今年1月7日國務院辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號），明確要進一步加強和改善房地產市場調控，在鼓勵和支持居民合理住房消費同時，抑制投資投機性購房，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 

    2010-2015年中國淋浴房行業(yè)投資分析及前景預測報告 

    主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。加快中低價位、中小套型普通商品住房建設，增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率；二是加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求；三是加強防范風險和市場監(jiān)管。加強房地產信貸風險管理，繼續(xù)整頓房地產市場秩序，進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理，加強和改進房地產市場統(tǒng)計分析和監(jiān)測；四是加快推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實地方各級人民政府責任。要進一步健全和落實穩(wěn)定房地產市場、加快解決低收入家庭住房困難的工作責任。 

    回過頭看，年初出臺的調控政策給市場放出國家抑制房價非正常上漲決心的較強烈信號，對增加市場供給、抑制投資投機、加大住房保障工作開展力度都有較強的針對性，市場反映是十分積極的。主要表現(xiàn)在投機性購房短期退市，市場節(jié)奏有所放緩，1-2月商品住房成交量環(huán)比下降，銷售價格從1月開始環(huán)比回落并持續(xù)到2月。市場供求矛盾有所緩解，房價漲幅呈現(xiàn)趨緩。應該說，有關政策在短期內見到了預期的成效。如果3月份對年初下發(fā)的國辦發(fā)〔2010〕4號文件提出的增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求等調控政策有及時出臺的實施細則并加大落實和宣傳力度，房地產市場應該會繼續(xù)向預期的方向轉換。 

    三月以來房地產市場出現(xiàn)反復，主要是市場預期發(fā)生變化。 

    三月下旬以后，市場出現(xiàn)明顯反彈。部分城市又出現(xiàn)成交量和地價、房價過快上漲的勢頭，社會反映強烈。 

    3月下旬到4月中旬市場再次呈現(xiàn)反彈的起因是多方面的。一是人代會前后各方面對房價還會上漲的分析，使一般購房者由觀望轉為擔心房價上漲趕緊入市；二是居民對通脹預期帶來買房保值意愿的抬頭而進行購房置業(yè)投資。在財富效應和利益驅動下，部分投機炒房者再度活躍；三是3月中旬以來部分熱點城市接連出現(xiàn)“地王”，部分二線城市地價攀升，高地價直接推動周邊區(qū)域在售房源漲價，引發(fā)區(qū)域性的恐慌性購房，扭轉了房價將逐步穩(wěn)定的預期；四是部分媒體片面宣傳市場供不應求、對“地王”頻現(xiàn)進行炒作，助長了房價上漲的預期和氛圍；五是少數開發(fā)企業(yè)乘機哄抬房價，制造市場恐慌情緒；六是部分城市危舊房改造、基礎設施建設力度加大拆遷引起的被動性需求增長，加上住房供應結構不合理等問題，使部分地區(qū)供求矛盾更加突出，房價上漲壓力加大。人們對市場預期發(fā)生了改變，一般購房者由觀望轉為擔心房價上漲趕緊入市，投機投資者認為有利可圖迅速入市。 

    連續(xù)兩次發(fā)布系列調控文件，旨在將調控政策落實到市場。 

    為在短時間內緩解供求矛盾，穩(wěn)定市場，穩(wěn)定價格，4月下旬以來，國務院把工作重點放在正確引導市場預期上，并在抑制需求膨脹，放緩市場節(jié)奏和堅決遏制投機和投資性購房方面加大了工作力度。4月底和9月底兩次由國務院和有關部委下發(fā)了<關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知）和一系列涉及金融、稅收和市場監(jiān)管的調控文件，在有關調控政策落實上下了較大的功夫。其實，4月和9月底兩次調控政策的加碼都是在年初4號文件基礎上對實施細則的明確和操作上的落實。

　　當前應關注的問題 

    一是在最為嚴厲的調控政策作用下，選擇觀望的人會增加，市場將處于縮量，供應也會隨之減少。2004、2005、2007、2009年4輪調控后市場一旦有松動，被壓制的剛性需求釋放出來，出現(xiàn)市場供不應求，價格開始反彈上漲。當房價漲幅達到10-15%，即帶動投機性購房入市，引發(fā)供求矛盾加大，導致房價出現(xiàn)非正常上漲。——如何避免，有關方面應該作出市場中長期市場分析及應對預案。 

    二是在流動性過剩和通脹預期的雙重影響下，越來越多的投資者選擇進入房地產市場，住房需求的放大越來越難以控制，在供應跟不上的情況下，會成為房價上漲的推力。政策稍有松動，成交量和價格即可能出現(xiàn)反彈。