關(guān)于房地產(chǎn)價格漲幅問題和相關(guān)政策討論

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊:

    內(nèi)容提示：房價的上漲和下跌從根本上是由供求關(guān)系決定的，幾輪房價非正常上漲的起因與根源還在供求矛盾，增加房地產(chǎn)市場的有效供給應(yīng)該是當(dāng)前和今后相當(dāng)長時間內(nèi)必須高度關(guān)注和解決的問題，否則難以從根子上解決問題。 

    關(guān)于前段時間市場反彈的客觀分析 

    有非正常因素的影響，也有合理的成分。一是旺盛的住房剛性需求在壓抑了一段時間后的必然釋放，加上每年秋季“金九銀十”的商品住房旺銷規(guī)律，促成了成交量的回升；二是5月份以來多數(shù)城市新開盤項目較為理性的定價（不少項目較原預(yù)期定價有較大幅度的下調(diào)），讓消費者產(chǎn)生購房的欲望，成交量回升后一些項目的銷售價格有所調(diào)高；三是一些城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀始終影響著價格上行的走勢。對這些因素的客觀分析和全面評估，有利于我們正確制定市場調(diào)控的短期政策并研究科學(xué)可行的長期政策。 

    關(guān)于短期政策和長期政策 

    房價的上漲和下跌從根本上是由供求關(guān)系決定的，幾輪房價非正常上漲的起因與根源還在供求矛盾，增加房地產(chǎn)市場的有效供給應(yīng)該是當(dāng)前和今后相當(dāng)長時間內(nèi)必須高度關(guān)注和解決的問題，否則難以從根子上解決問題。 

    2011-2015年中國廉租房建設(shè)投資熱點與市場前景規(guī)劃報告 

    但鑒于市場供應(yīng)的增加不是短期內(nèi)能做到的，要在短時間內(nèi)緩解供求矛盾，穩(wěn)定市場，穩(wěn)定價格，今年以來調(diào)控工作的重點基本放在抑制需求膨脹，放緩市場節(jié)奏和堅決遏制投機和投資性購房上。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的成交量大幅攀升和房價非理性上漲等問題，政府及時出臺短期政策用于退燒是正確的選擇，但市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展最終應(yīng)建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長期政策和長效機制上。當(dāng)前，應(yīng)著眼于對房地產(chǎn)市場基本規(guī)律、市場所處發(fā)展階段的深入細(xì)致和客觀分析。 

    長期政策應(yīng)立足于建立供求關(guān)系的基本平衡、供求結(jié)構(gòu)的基本合理和房價的基本穩(wěn)定，以及始終嚴(yán)格控制住投機性購房的侵入。由此創(chuàng)造一個穩(wěn)定的市場預(yù)期，盡量避免對市場頻繁調(diào)控引發(fā)大起大落。 

    關(guān)于房價漲幅的同比和環(huán)比 

    研究對房價過快上漲的調(diào)控效果，應(yīng)主要對房價的環(huán)比（較上月增長幅度）進(jìn)行分析。而同比反映了與上年同期比較的增長，沒有剔除實際在上個年度已經(jīng)發(fā)生的較大漲幅，同時對一些地區(qū)在調(diào)控中形成的房價回落也不能作出及時客觀反映。另外，目前普遍使用的住房成交均價受市場成交結(jié)構(gòu)影響較大，難以真實反映房價變動。有的城市在今年二季度的一段時間內(nèi)不允許價格較高的符合條件的商品住房上市，就能達(dá)到成交均價下落的效果，但這類住房一旦被允許進(jìn)入市場并實現(xiàn)一定數(shù)量的成交，又會出現(xiàn)成交均價的反彈。這些錯誤信息對客觀分析和準(zhǔn)確判斷市場走勢、科學(xué)制定調(diào)控政策都會產(chǎn)生誤導(dǎo)。 

    關(guān)于嚴(yán)格控制二套房政策 

    在市場供求關(guān)系的緊張情況下，出臺商品住房的限購政策無可厚非。但從市場的長期健康發(fā)展看，這一政策適當(dāng)?shù)臅r候應(yīng)作出適當(dāng)調(diào)整。大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都經(jīng)歷過城市化加快發(fā)展階段，也面臨過嚴(yán)重的住房問題，很多國家都采取了鼓勵中產(chǎn)階級家庭購買第二套住房用于出租的政策。出租住房供給的增加，促成租售并舉房地產(chǎn)市場格局的形成，對滿足多樣化的住房需求，尤其是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中不斷增加的流動工作人員、新就業(yè)人員、以及中低收入家庭對住房租賃需求產(chǎn)生了積極作用，實踐證明這一舉措是行之有效的。面對一度因移民潮而引發(fā)的嚴(yán)重住房問題，美國從1981年起對出租住房稅收實行部分豁免政策鼓勵中產(chǎn)階級家庭買房出租，出租房屋的業(yè)主不僅可以從出租收入中扣除正常經(jīng)營開支，州稅、地方財產(chǎn)稅和住房抵押貸款利息，而且可以在15年內(nèi)對房屋加速提取折舊，抵消出租獲得的收入，降低了個人所得稅的稅前收入，在較短的時間內(nèi)大幅度增加了出租住房，較為成功地利用社會資金緩解了社會住房矛盾。當(dāng)租賃住房達(dá)到一定規(guī)模，租賃價格與房屋銷售價格形成了相互制衡的關(guān)系，政府通過干預(yù)住房租賃市場，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)價格泡沫的傳播。在房屋租賃市場過分?jǐn)U張，對房屋買賣市場形成沖擊的時候，美國在1986年對稅法進(jìn)行修改，將出租房屋的折舊由15年延長到27.5年，加速折舊改為直線折舊，達(dá)到租賃市場和買賣市場的平衡。 

    有關(guān)政策建議 

    切實增加住房市場的有效供給

　　據(jù)聯(lián)合國對40多個國家統(tǒng)計分析，人均GDP800美元起，住房消費進(jìn)入快速增長期，1300美元以上進(jìn)入穩(wěn)定增長期，達(dá)到8000美元時增長速度將放緩。我國處在住房消費穩(wěn)定增長階段，曾培炎副總理在2003年一次會議上指出：老百姓愿意掏錢買房，這是市場的選擇。

　　但面對當(dāng)前較為強勁的改善型住房需求、結(jié)婚購房和城鎮(zhèn)化過程中非本地戶籍人員購房等剛性需求，在市場供不應(yīng)求的特殊階段，采取提高首付和貸款利率，以及限購和限外等作為短期政策可以理解，但作為長期政策，還是要在合理引導(dǎo)住房消費需求和消費模式的前提下，從增加市場供應(yīng)入手，才能解決房價持續(xù)上漲的后顧之憂。

　　當(dāng)務(wù)之急是加大土地供應(yīng)力度，提高土地利用效率。一是督促各地落實年度住房用地供應(yīng)計劃，對已供土地采取促開工、促上市等措施，盡快形成住房的有效供應(yīng)，并做到土地供應(yīng)指標(biāo)透明化以穩(wěn)定市場預(yù)期。供求矛盾突出的地區(qū)應(yīng)適當(dāng)增加土地供應(yīng)；二是加快市政配套、軌道交通和城市衛(wèi)星城建設(shè)，擴大城市可用土地范圍；三是適當(dāng)提高城市規(guī)劃建設(shè)容積率，特別是軌道交通附近住房項目容積率，提高土地利用效率。

　　大力發(fā)展房屋租賃市場

　　很多國家的經(jīng)驗表明，采取市場化為主并與政府保障相結(jié)合發(fā)展住房租賃市場，通過非營利機構(gòu)和政府提供的保障性租賃住房，以及挖掘個人和機構(gòu)提供的社會租賃住房供應(yīng)，是解決住房問題的有效舉措。二戰(zhàn)后世界各國大多采用減免出租房屋稅收鼓勵居民出租自有住房，一些國家曾通過實行租金控制政策或租金指導(dǎo)發(fā)布制度，達(dá)到平抑房屋租金并平抑房價的目的，且通過《住宅法》的頒布保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。為了使低收入家庭租得起住房，美國國會1986年通過了低收入者租房稅收抵扣法案，并在1993年成為永久法令。根據(jù)這項法令，為低收入者開發(fā)租住房屋的私人公司可以在10年內(nèi)享受聯(lián)邦所得稅抵扣。從1987年到1996年，大約建造了60萬套低收入者出租房，租價相當(dāng)于市場價的40-60%，緩解了住房矛盾。這些經(jīng)驗都值得我們認(rèn)真研究和借鑒。

　　建議當(dāng)前將發(fā)展租賃市場、二套房政策和流動性資金過剩等問題綜合研究。在增加市場供給、供求關(guān)系緩解的前提下，對投資性住房需求加以正確引導(dǎo)和疏導(dǎo)，通過差別的稅收政策對投資購房后提供給社會出租的和空關(guān)閑置的進(jìn)行區(qū)別和調(diào)節(jié)，切實增加中低價位和中小套型住房租賃市場的有效供給。

　　適時對二套房貸政策作出適當(dāng)調(diào)整

　　目前實施的“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”的規(guī)定，對改善型住房需求的影響比較大，與我國社會所處的發(fā)展階段不盡適應(yīng)。改善型住房需求群體大多在40歲以上，收入不高但改善住房條件的愿望強烈，且大多因通過購買預(yù)售商品住房而難以在交付之前將現(xiàn)有住房先行出售變現(xiàn)資金，這個群體話語不多但卻是社會穩(wěn)定的中堅力量。上海等8部門聯(lián)合下發(fā)的調(diào)控細(xì)則指出“限購措施何時放寬，要視供需情況、房價變化以及有無更好的辦法能取代等因素”，這一政策解讀體現(xiàn)了實事求是的精神。建議在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)�購買第二套住房政策分別情況做出適當(dāng)調(diào)整，對確屬原住房條件較差，為改善住房條件而購買的自住住房在貸款政策上做出相應(yīng)調(diào)整。

　　健全住房稅收政策

　　面對今年以來關(guān)于加快開征物業(yè)稅和房產(chǎn)稅的議論，各方面反映較為強烈。相對于大多數(shù)征收物業(yè)稅的國家，我國在住房持有環(huán)節(jié)稅收缺失，但在生產(chǎn)建設(shè)與交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較高。因此，建議對涉及住房生產(chǎn)和消費的稅收政策全面研究和梳理，科學(xué)確定稅種和稅率，使稅收政策既體現(xiàn)對合理消費的支持與對投機的抑制，同時避免在持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅產(chǎn)生的稅負(fù)疊加效應(yīng)而增加普通購房者的負(fù)擔(dān)。建議先從生產(chǎn)和交易環(huán)節(jié)適當(dāng)減輕稅負(fù)入手（但對土地轉(zhuǎn)讓和房屋買賣中的投機行為應(yīng)通過嚴(yán)格課稅加以抑制），對節(jié)能型住宅生產(chǎn)給予所得稅和營業(yè)稅減免，對房屋出租實行“低稅率、嚴(yán)征管”，對購買后長期閑置空關(guān)的住房增加持有成本，以搞活租賃市場，提高住房資源利用效率。

　　穩(wěn)定政策和市場預(yù)期

　　當(dāng)前對市場可能出現(xiàn)的反復(fù)做好政策儲備十分必要，但促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重點應(yīng)該放在長期政策研究和中長期供求關(guān)系的平衡上。政策出臺后應(yīng)該有相對的穩(wěn)定期，以穩(wěn)定的市場預(yù)期推動居民理性的住房消費。

　　加強輿論的正確導(dǎo)向 

    一要加強輿論的正面引導(dǎo)，弱化公眾對于房地產(chǎn)市場的過度關(guān)注，樹立正面、客觀、公正的輿論導(dǎo)向，以利于社會和諧穩(wěn)定和各項調(diào)控政策的有效落實；二要充分宣傳房地產(chǎn)市場調(diào)控政策取得的效果，避免負(fù)面因素被夸大和渲染，建立良好的輿論氛圍，給市場和群眾帶來信心，推進(jìn)調(diào)控工作的順利實施；三要對住房理性消費加以引導(dǎo)。對媒體有關(guān)報道需要分析和斟酌，避免為其左右。對有關(guān)國家房屋租售比例、租房也是解決住房的重要途徑、各國居民首次購房的年齡、梯度消費的住房觀念、等待保障性住房提供的時間等應(yīng)做適當(dāng)報道。把真實情況告訴群眾，讓大家客觀了解我國房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段、存在問題的原因、國家調(diào)控政策的出發(fā)點和著力點，市場發(fā)展的走勢，以改善對房地產(chǎn)市場和解決住房問題的過高預(yù)期。