2011年我國房地產(chǎn)行業(yè)投資分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：預(yù)計(jì)2011 年上半年, 房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度將會逐步嚴(yán)格。而如果2011 年下半年我國貨幣政策的效果較好,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度將有可能放松。但肯定的是, 房地產(chǎn)調(diào)控政策大方向?qū)⒉粫�改變�?

    2011-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)投資分析及深度研究咨詢報(bào)告

    1、宏觀經(jīng)濟(jì)。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向與政策的變化緊密相關(guān), 表明我國房地產(chǎn)市場對政策的敏感性相當(dāng)高。而政策的出臺又往往和宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起。因而房地產(chǎn)市場往往在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化時(shí)率先反應(yīng)。

    隨著金融危機(jī)后全球經(jīng)濟(jì)逐漸回暖, 預(yù)計(jì)2011 年中國經(jīng)濟(jì)依然保持高速增長。但同樣, 預(yù)計(jì)CPI 將很有可能居高不下, 保持在3. 5%以上。為防止經(jīng)濟(jì)過熱, 抑制通貨膨脹, 我國貨幣政策預(yù)計(jì)將由適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健。預(yù)期M2 增速和貸款增量都將不同程度地下降。因此, 預(yù)計(jì)2011 年上半年, 房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度將會逐步嚴(yán)格。而如果2011 年下半年我國貨幣政策的效果較好,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度將有可能放松。但肯定的是, 房地產(chǎn)調(diào)控政策大方向?qū)⒉粫�改變�?
 
    2、保障性住房。2010 年的調(diào)控政策中, 大量涉及了建設(shè)保障性住房和土地供應(yīng)量問題。一方面對保障性住房的建設(shè)提供了有力支持, 一方面也大幅提高了土地供應(yīng)量。國土資源部數(shù)據(jù)顯示,2010 年全國保障性住房和棚戶區(qū)改造用地的供應(yīng)計(jì)劃分別達(dá)到2. 44 萬公頃和3. 66 萬公頃, 合計(jì)占總供應(yīng)的33% 以上。由于保障性住房的大力推行, 將直接影響到地方政府的土地出讓收入。

    在地方政府近年來財(cái)政收支差距不斷加大的背景下, 新政或?qū)⑹沟玫胤秸�府的相關(guān)收入縮水, 進(jìn)而有可能影響到保障性住房的建設(shè)和土地供應(yīng)計(jì)劃的順利進(jìn)行。

    如果政府保障性住房建設(shè)計(jì)劃可以如期推行, 保障性住房有望新增2011 年房地產(chǎn)開發(fā)投資4%, 彌補(bǔ)商品房市場可能出現(xiàn)的投資下降。

    3、商品房銷售。2010 年大幅增長的新開工面積和房地產(chǎn)投資將加大之后兩年的庫存壓力。在北京、上海等一線城市, 可售和新開工之間的時(shí)滯較長, 因而預(yù)計(jì)11 年下半年庫存壓力開始上升; 在我國的二、三線城市, 時(shí)滯較短, 因而庫存壓力預(yù)計(jì)在11 年中期就開始凸顯。考慮到開發(fā)商將根據(jù)預(yù)期供給情況適當(dāng)加快開發(fā)和銷售節(jié)奏, 因而預(yù)計(jì)全國范圍內(nèi)庫存壓力將提前至明年上半年出現(xiàn), 并逐步提升。這使得開發(fā)商將在下半年面臨更大的銷售壓力。

    如果2011 年名義房價(jià)與今年基本持平, 收入保持9%- 10%的增長, 則2011 年房價(jià)/ 收入比將降至7 倍。二三線城市將穩(wěn)定在5- 8倍, 均處于合理區(qū)間。而如果房價(jià)在2011 年下跌20%, 則房價(jià)/ 收入比將降至5 倍, 為10 年來最低。在此種情況下, 購房者支付能力增強(qiáng), 剛性需求和改善性需求的釋放對住房的銷售將產(chǎn)生進(jìn)一步的支撐作用。因而需求難以下滑。

    三、2011 年投資策略

    1、上半年謹(jǐn)慎投資。由于政策調(diào)控, 房地產(chǎn)板塊經(jīng)歷較大幅度調(diào)整, 隨后跟隨大盤有所反彈。截止12 月7 日, 房地產(chǎn)板塊靜態(tài)P/E 為25 倍,動態(tài)P/ E 為2.83 倍。而地產(chǎn)板塊過去十年靜態(tài)P/ E 平均值為35 倍, 中值為26 倍, 歷史低位區(qū)間在15- 18 倍之間。與之相比,地產(chǎn)板塊的估值區(qū)間處于歷史平均水平,較為合理。由于宏觀經(jīng)濟(jì)與調(diào)控政策出現(xiàn)重大變化, 預(yù)期2011 年上半年地產(chǎn)板塊走勢將表現(xiàn)為震蕩下行。因此, 上半年房地產(chǎn)板塊應(yīng)謹(jǐn)慎投資。

    2、下半年伺機(jī)而動。對于明年下半年, 投資者應(yīng)伺機(jī)而動。

    如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑的跡象, 房地產(chǎn)投資的地位將再度提高; 或者通脹壓力解除, 加息預(yù)期弱化; 或者房價(jià)得到基本的控制, 政府態(tài)度趨緩。在這些因素的帶動下, “ 三限” 政策可能會解除, 帶動成交量的反彈。若此, 則地產(chǎn)股將會出現(xiàn)很好的投資機(jī)會。

    3、關(guān)注中西部和沿海二三線城市。“ 十二五”規(guī)劃將為地產(chǎn)行業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會。但政府從緊的政策態(tài)度對地產(chǎn)板塊估值提升有一定壓力。沿海二三線城市成本控制好, 周轉(zhuǎn)速度快的公司,以及已經(jīng)進(jìn)入中部和中西部二線重點(diǎn)城市的全國龍頭和當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)公司或?qū)⒂谐錾�表現(xiàn)。另外, 根據(jù)未來五年看二三線城市預(yù)測報(bào)告, 環(huán)渤海, 長三角, 珠三角地區(qū)將形成三個(gè)“泛區(qū)域城市圈”, 區(qū)域中心城市消費(fèi)升級, 主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì), 周邊中小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期;以武漢、鄭州、長沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)內(nèi)移和鐵路建設(shè)的推動下將成為未來五年發(fā)展最快區(qū)域。中西部交通樞紐城市和沿海二三線城市可望量價(jià)齊升。