我國房地產(chǎn)市場投資性需求現(xiàn)狀分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：全國的商品房空置率并不算高，但全國的空置率數(shù)據(jù)并不能說明問題，很多一、二線城市的空置率數(shù)據(jù)遠高于這個平均數(shù)。以北京與上海為例，據(jù)兩市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，這兩大一線城市2008 年的商品房的空置率高達16.64% 與12%，均超警戒空置率。

    2012-2016年中國房地產(chǎn)類網(wǎng)站行業(yè)競爭格局與發(fā)展前景預測研究報告

    對于房地產(chǎn)市場來說，應該是以滿足消費性需求為主、投資性需求為輔的。但是，我國房地產(chǎn)市場的實際數(shù)據(jù)顯示，其作為消費市場的特征越來越淡化，而滿足投資性需求成為主要功能。據(jù)統(tǒng)計，2007 年深圳自住剛性需求占比還不到30%，投資性需求卻高達到70% 以上。在房地產(chǎn)市場中，投資性需求過于旺盛必然導致拉高房價，從而對消費性需求形成擠壓，最終改變房地產(chǎn)市場的本來屬性。

    房地產(chǎn)市場中的投資性需求之所以會如此旺盛，其一般原因有：1、預期房價上漲，買房可以增值。自98 年房改以來，我國的房價一路上漲，99年商品房均價約為2000 元，到了2009 年，均價已接近4700 元，10年時間增價超過一倍。

    正因為這十年的漲勢，人們在習慣了房價上漲的同時，也就對未來房價的繼續(xù)上行產(chǎn)生了自然性的推斷，開始追漲。如此，房地產(chǎn)的價格便陷入了一種自強化走勢，價格的形成更多地取決于投資者的信心，而不再僅受供需關系影響。

    2、高通脹預期一直存在，買房實現(xiàn)保值。據(jù)國家統(tǒng)計局近十年公布的數(shù)據(jù)顯示，除了04、07、08年我國的通貨膨脹率分別為3.9、4.8、5.9 之外，其他的年份都處于“爬行”的通脹甚至緊縮狀態(tài)。數(shù)據(jù)并未反映出較大的通脹壓力，買房保值似乎沒有必要。

    但人們始終對高通脹存在著預期或者說擔憂，買房就是在為資金買保險。

    3、擔憂經(jīng)濟形勢惡化，買房可以抵御風險。近十年左右，世界經(jīng)濟一直問題不斷，小的危機不論，僅影響波及全球的大危機就有亞洲金融風暴、美國次貸危機及正在發(fā)生的歐洲主權債務危機。在危機面前，作為已經(jīng)加入WTO 的世界第三大經(jīng)濟體中國來說，更是如此。一般的民眾都懂得，在危機來臨時仍持有貨幣是不明智的，因為危機會使貨幣變成一堆廢紙。這就需要為資金尋找安全的避風港，而不動產(chǎn)無疑是最適合的對象，社會閑余資金流向房地產(chǎn)市場。

    4、剛性需求強勁，投資者無后顧之憂。我國民眾對商品房的剛性需求，也是保持房價一直堅挺的極大原因。房地產(chǎn)市場存在剛性需求，就說明房價的變化不會太大地影響到商品房的需求量，房價上漲速度過快，購房者只會推遲購房，而不會放棄購房。

    正是因為這一理論的分析，帶來了大批的投資性需求。

    目前，尚未發(fā)現(xiàn)確切、權威的數(shù)據(jù)揭示我國投資性需求在總需求中所占的比例，但按照保守的推斷，在大多數(shù)一、二線城市，該比例至少可以達到20%（國際上將20%視為警戒線）以上。下面，我們借助租售比與空置率兩個指標來分析我國房地產(chǎn)市場投資性需求的現(xiàn)狀。

   （一）租售比。用每平方米使用面積的月租金除以每平方米建筑面積的房價，所得比值即為租售比。 2009年底，北京二手房租售比為1∶409，深圳市為1∶437，上海市為1∶515，位列前三甲，遠低于國際上合理的租售比1∶300～1∶200，這就意味著北京、深圳、上海的購房者要將所購房屋分別出租34年、36 年、43 年才能收回購房款。租售比數(shù)值如此之低，正是源于投資性需求過于旺盛，助推了房價快漲。租售比較低的城市不僅上述三個，其他一、二線城市如天津、廣州、杭州、大連、青島等也存在同樣的問題。

   （二）空置率�？罩寐适侵复�出售、出租的房屋占市場全部存量房地產(chǎn)的比率。

    2008 年我國商品房的空置率為9.5%，與1994～2008 年平均水平相比低13.68%，但仍在合理的區(qū)域（10% 為警戒空置率）內(nèi)。

    全國的商品房空置率并不算高，但全國的空置率數(shù)據(jù)并不能說明問題，很多一、二線城市的空置率數(shù)據(jù)遠高于這個平均數(shù)。以北京與上海為例，據(jù)兩市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，這兩大一線城市2008 年的商品房的空置率高達16.64% 與12%，均超警戒空置率。高空置率不僅存在于這兩個城市，其他一、二線城市也有同樣情況。