我國老年公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及建議分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：從房地產(chǎn)投資的角度來看，老年公寓是租賃型，一次性投入，需要長期的租賃才能逐月逐年收回投資，見效慢，資金的使用效率不高。據(jù)初步估算，普通型養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)費，單床成本平均需要8 萬左右，再加上其他成本，建造養(yǎng)老機構(gòu)的費用十分大。

    2011-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)投資分析及深度研究咨詢報告

    1．優(yōu)惠政策有限或不持續(xù)

    國家和各地政府有一些對于社會化養(yǎng)老機構(gòu)的稅收等優(yōu)惠政策，尤其是在一些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。

    但在具體操作上偏向于政府投資興建社會化養(yǎng)老機構(gòu)，對于社會力量投資和開辦的社會化養(yǎng)老機構(gòu)幅的優(yōu)惠政策度和數(shù)額不大，并且很難對投資開發(fā)者形成對政策長期延續(xù)的預(yù)期。我國作為相當(dāng)長時間里世界上最大的老年人口國度，應(yīng)該制定有利于社會力量興建老年公寓的長期有效的優(yōu)惠政策。這恐怕是解決“民生”問題的重要方面。

    2．有支付能力的老年人有限

    部分開發(fā)企業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，盡管我國老年人的總量很高，但有支付能力的老年人有限。在調(diào)查中，許多社會養(yǎng)老機構(gòu)的負責(zé)人介紹，平日里打電話咨詢或?qū)嵉氐嚼先嗽嚎疾斓娜瞬簧�，但真正入院的比率并不高，除去觀念上的原因外，入院費用高是重要原因。很多中低收入家庭的老人想住養(yǎng)老院頤養(yǎng)天年，但是出于費用考慮最終不得不放棄。例如濟南市老年人口為80萬，但濟南市區(qū)有養(yǎng)老機構(gòu)（老年公寓、托老所等）31 處，床位2 365 張，平均入住率僅為64.2%。養(yǎng)老是社會保障體系的重要內(nèi)容，是一種專業(yè)化的社會服務(wù)，老人們生活在一起，自娛自樂，可以豐富他們的精神生活，有效減少年輕一代的負擔(dān)。因此，最好的養(yǎng)老方式是社會化養(yǎng)老。而入住老年公寓的費用問題，是社會化養(yǎng)老的瓶頸。

    建議對于100 個床位以上規(guī)模的養(yǎng)老機構(gòu)，免收或大幅度降低其營業(yè)稅等一系列稅費，其水費、電費的收取也應(yīng)該按居民用電，而不是按經(jīng)營性用電收費。
    3．開發(fā)企業(yè)取得土地的難度較大

    我國為了保證糧食安全和廣大農(nóng)民的利益，實行全世界最嚴(yán)格的耕地保護制度。同時，土地的取得實行招拍掛等方式，加上拆遷的難度越來越大，使得開發(fā)商取得土地的成本越來越高。經(jīng)常要運作兩年以上時間才能拿到一塊地�？上攵�知，開發(fā)商從市場上千辛萬苦拿到的土地，不會去做慈善事業(yè)，所以開發(fā)老年公寓的積極性就不會很高。

    建議老年公寓的投資者，可以相應(yīng)地獲得劃撥用地或地價優(yōu)惠。對于將住宅小區(qū)的一部分樓棟開發(fā)成老年公寓的開發(fā)企業(yè)，建議在其取得土地時，予以土地招標(biāo)上的優(yōu)先和容積率的獎勵。

    4．老年公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)的資金回收慢

    從房地產(chǎn)投資的角度來看，老年公寓是租賃型，一次性投入，需要長期的租賃才能逐月逐年收回投資，見效慢，資金的使用效率不高。據(jù)初步估算，普通型養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)費，單床成本平均需要8 萬左右，再加上其他成本，建造養(yǎng)老機構(gòu)的費用十分大。在上海郊區(qū)，新建高、中、低檔次的養(yǎng)老機構(gòu)投資額，每張床位分別約為15 萬、10 萬和5 萬，建立一個中等規(guī)模、較為高檔的100 張床位的老年公寓，需要1 500 萬的投入。一張床位每月租賃的價格假定為1 000 元（不含伙食費、醫(yī)療費、零用費等），則一年為12 000 元，不算利息，需要12.5年收回投資的本金。如果每年有2 個月左右的時間空置，則需要15 年收回本金。而普通房地產(chǎn)開發(fā)，投資35% 就可以進行預(yù)售，占用的自有資金少。中等規(guī)模的項目，運作3 ～ 5 年就可以完成，回收本金并取得豐厚的利潤。

    老年公寓像其他居住物業(yè)那樣通過預(yù)售籌措一定比例的建設(shè)資金的可能性較小，需進行較大規(guī)模、較長時間的資金投入。由于市場需求的特殊性，有一定比例的居住面積和公建面積需通過租住和經(jīng)營來實現(xiàn)投資的回收，這就決定老年公寓開發(fā)所需的資金回收期遠遠高于普通房地產(chǎn)開發(fā)。所以投資者對老年公寓的開發(fā)建設(shè)往往望而止步，徘徊不前。因此，建議對于老年公寓的投資者實行政府貼息，或鼓勵銀行進行低息或無息貸款。

    5．老年公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大

    投資老年公寓比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險大，短期內(nèi)的市場容易預(yù)測，把握較大，而跨度長的投資，面臨的風(fēng)險更多。如泉州老年公寓規(guī)劃用地10hm2，建筑面積總量可達3.5 萬m2，是集居住、醫(yī)療保健、文體服務(wù)、娛樂等功能于一體的龐大建筑群。該公寓建成后，將是全省地市級老年公寓中條件最好的一個。泉州老年公寓項目從2001年就開始醞釀了，經(jīng)過三年完成征地手續(xù)，2006 年全面建成啟用，歷時5 年。其間經(jīng)歷了土地、拆遷、建設(shè)等各種風(fēng)險。

    針對老年人的投資，還要面臨一些老年人在入住時具有支付能力，但一段時間過后，失去了資產(chǎn)或收入，不再具有足夠的支付能力的狀況，老年公寓不能硬性地將老人趕出去，這種風(fēng)險還缺乏社會化的解決方案。

    6．部分老年公寓入住率低影響投資的積極性

    我國部分老年公寓入住率低，也使開發(fā)企業(yè)在投資老年公寓時裹足不前。分析入住率低的原因，經(jīng)濟收入低是一個重要因素，盡管我國有1.67億老年人，但相當(dāng)一部分沒有退休金收入，生活節(jié)儉。如今七八十歲的老人，要么曾經(jīng)沒有正式工作，要么曾經(jīng)有工作但退休金不高，因此，多數(shù)人負擔(dān)不起公寓費用。由于老年人除退休金以外其他收入來源減少，一些老年人的養(yǎng)老金只能維持其基本的生活，顯然單憑老年人自身的收入支付入住養(yǎng)老機構(gòu)的費用是不夠的。其他的經(jīng)濟來源，一方面是老年人子女的資助，另一方面政府要建立機制幫助老年人實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

    7．老年公寓開發(fā)建造的難度大

    老年公寓本身的特殊性使其開發(fā)建設(shè)具有一定的難度。從市場調(diào)查看，老年公寓潛在市場巨大，但有效需求不足，其開發(fā)建設(shè)需投入一定的市場培育工作。 

    第一，老年公寓的建造、設(shè)施不能簡單地滿足老年人一般生理功能的需求，還應(yīng)該考慮老年人在心理、社會等方面的某些特殊需求。由于老年公寓的市場目標(biāo)客源十分明確，推廣時無需進行大規(guī)模的廣告效應(yīng)，但需花費較大的力氣和較長的時間來取得社會對老年公寓概念的認(rèn)識和接受，示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌將成為老年公寓進行市場推廣的有效方式。

    第二，老年公寓的建設(shè)比一般住宅更為復(fù)雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因為老年公寓的細部要求比一般住宅更高、更多。

    第三， 老年公寓應(yīng)具有一定的醫(yī)療設(shè)施。對各地老年公寓30個老人的訪談表明，老年人對于各方面的需求順序，首要的是醫(yī)（醫(yī)療），其次才是食、住、行、衣。在老年人的財務(wù)分配中，優(yōu)先考慮的是醫(yī)療費用有保障，有及時有效的醫(yī)療救助體系。所以老年公寓，醫(yī)療保健特色一定要很明顯。但老年公寓還要忌諱“大而全”、“小而全”，不能把老年公寓做成一個相對封閉的系統(tǒng)，無法與外界環(huán)境發(fā)生信息與服務(wù)交換，無法進行資源的優(yōu)化配置與互補。

    一些老年公寓片面追求“醫(yī)院化”，門診量很低，管理、服務(wù)、設(shè)備維護的成本十分高昂，而效能卻很低下，實際上造成了服務(wù)資源的長期閑置浪費�？梢酝ㄟ^和特定的服務(wù)機構(gòu)建立聯(lián)盟的方式，開發(fā)和利用現(xiàn)有的資源，可以大大減少服務(wù)成本。

    第四， 應(yīng)具有一定的文化娛樂設(shè)施。老年人也要了解整個社會的變化，希望不出自己的居室，就能夠看電視，所以每個房間都需要配備電視機。

    第五，應(yīng)具有一定的健身設(shè)施。除了具有較好的室外活動環(huán)境，公共活動空間還需配置一定的跑步機、腰腿鍛煉器等健身設(shè)施。

    總言之，老年公寓的建設(shè)內(nèi)容除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護理、文化娛樂、生活服務(wù)等適應(yīng)老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間。