我國房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    （一）地價(jià)影響房價(jià) 

    房價(jià)與地價(jià)之間的互動關(guān)系，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價(jià)是主動的，地價(jià)是被動的，即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價(jià)水平，在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會推動房價(jià)上漲或者市場會以房價(jià)上漲來做出反應(yīng)的。 

    （二）供求關(guān)系影響房價(jià) 

    過去我們不懂得價(jià)格是由供求決定的，現(xiàn)在都比較明白了。但是，供求決定的價(jià)格是否就是合理的。有人說：“房價(jià)上漲說明有需求，有需求說明房價(jià)上漲是合理的”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講，價(jià)格的確是供求平衡的結(jié)果。但即使有需求，價(jià)格上漲也不一定合理。關(guān)鍵看是什么需求拉動價(jià)格上漲。因?yàn)樾枨笥姓鎸?shí)需求和虛假需求�？梢詫①徺I房地產(chǎn)的需求分為自用需求、投資需求、投機(jī)需求和跟風(fēng)需求。自用需求是購買后自己使用的需求。投資需求是購買后以出租來獲得回報(bào)的需求。投機(jī)需求是為賣而買的需求。跟風(fēng)需求是還沒有明確的購買目的，看到別人購買自己也跟著購買的需求。自用需求加上投資需求再加上合理的空置為真實(shí)需求，除此之外的需求可以說是虛假需求。虛假需求拉動的房價(jià)上漲是不能長期維持的。 

    （三）關(guān)于房地產(chǎn)泡沫 

    目前用“房價(jià)收入比”、“房價(jià)上漲過快”、“房價(jià)上漲幅度過大”等來衡量房地產(chǎn)是否有泡沫，可以說是不夠到位的。衡量房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，應(yīng)是看房地產(chǎn)的市場價(jià)格是否持續(xù)地越來越高于其理論價(jià)格。簡單的衡量指標(biāo)有房價(jià)與房租之比（又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價(jià)”）、入住率。 

    從房價(jià)與房租之比來看，在房租由市場決定及經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下，房價(jià)與年房租（或月房租）有一個(gè)合理的倍數(shù)，一般為10倍左右(按年房租計(jì)算)。如果房價(jià)與年房租之比大大高于這個(gè)倍數(shù)，則說明房價(jià)有泡沫。特別是從房價(jià)和房租兩條曲線的走勢可以看出是否存在泡沫：如果房租沒有多少上漲，甚至是下降的趨勢，而房價(jià)持續(xù)較快地上漲，則說明存在泡沫。因?yàn)榉孔獗确績r(jià)更能反映真實(shí)的房地產(chǎn)供求狀況。 

    從入住率來看，因?yàn)橹�所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因?yàn)樵S多人買房而不入住，等待時(shí)機(jī)再賣掉。因此，不論房屋賣出以后是房主自己住還是出租，只要有人住，泡沫的危險(xiǎn)就不大；相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人住，泡沫的危險(xiǎn)就存在。 

    房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)特點(diǎn)是，在泡沫形成過程中人人都能賺到錢，從而看起來是供不應(yīng)求。而實(shí)際上，泡沫是供大于求。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發(fā)現(xiàn)是供給過剩。 

    （四）關(guān)于利率對房價(jià)的影響 

    利率上升對房價(jià)有著很大的影響。從成本的角度來看，利率上升會增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價(jià)上漲。從房地產(chǎn)需求的角度來看，由于現(xiàn)在購買房地產(chǎn)（特別是商品住宅）普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會減少房地產(chǎn)需求，從而使房價(jià)下降。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升會使房價(jià)下降。通過數(shù)學(xué)計(jì)算可以看出，利率上升導(dǎo)致的房價(jià)下降幅度要比其導(dǎo)致的房價(jià)上升幅度大得多。因此，綜合來看，房價(jià)與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房價(jià)會下降；利率下降，房價(jià)會上升。目前對加息影響的認(rèn)識尚不足夠。從眼前看，加一點(diǎn)息的確影響不大。但問題是利率水平仍然處在歷史的最低位。從1989年到2007年的十幾年間，我國一年期存款利率的變動范圍為11.34%至1.98%。如果今后宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大起大落，未來的利率變動范圍不會這么大，但從長期來看一般范圍為4%～6%。這樣來看，未來的利率至少要上升一倍以上。由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率不得不大幅度上升時(shí)，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，現(xiàn)在就不能不預(yù)見和思考應(yīng)對措施。 

    （五）關(guān)于房地產(chǎn)稅收對房價(jià)的影響 

    有關(guān)房地產(chǎn)的不同稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的�？蓪⒂嘘P(guān)房地產(chǎn)的稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的。另外，考察房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，應(yīng)當(dāng)注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問題。如果某種對房地產(chǎn)的稅收可以通過某種途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就小，甚至不起作用。 

    增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價(jià)格上升；相反，會使房地產(chǎn)價(jià)格下降。 

    在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價(jià)格下降；而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會使房地產(chǎn)價(jià)格上升。 

    直接或間接地對保有房地產(chǎn)課稅（如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅），實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益，因而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格低落；相反，降低甚至取消對保有房地產(chǎn)課稅，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。 

    （六）關(guān)于匯率對房價(jià)的影響 

    在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益。例如，一個(gè)外國投資者以一定價(jià)格購買了一宗房地產(chǎn)，此后出售房地產(chǎn)時(shí)，相對于當(dāng)?shù)厥袌�，房地產(chǎn)可能升值了，但如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其房地產(chǎn)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資失敗。相反，如果該房地產(chǎn)所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對于當(dāng)?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的房地產(chǎn)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時(shí)，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2012-2016年中國房地產(chǎn)市場運(yùn)營分析及投資前景預(yù)測報(bào)告》