2013年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：從長期看，我國房價上漲趨勢難以逆轉(zhuǎn)，但這種景氣將隨著我國制度的穩(wěn)定而逐漸回歸穩(wěn)定。隨著未來存量需求的逐步消耗，人口年齡結構變化，社保體系的逐步完善，流動性的逐步吸納，在長期，房價將逐漸回歸穩(wěn)定。

    長期來看，我國房價仍處于上漲趨勢當中，預計未來5-10年不會出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，原有存量需求很大，與相對較小的流量供給一道推動房價上漲的趨勢。長期看，2015年以前我國人口年齡結構支持房價繼續(xù)上漲。二線城市房價仍有較強承受能力，而一線城市房價則受到本輪危機后充裕流動性的支撐。 

    首先，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，社會存量財富充裕，社會收入分配不公平，并且處于快速城市化進程之中，整個商品房及二手房市場存在大量需求，雖然目前一線城市房價收入比已經(jīng)到達了很高水平，但在存量需求被供給滿足前，房價上漲趨勢難以逆轉(zhuǎn)。 

    其次，我國過高的儲蓄率使得房地產(chǎn)被賦予了財富儲藏手段的職能，而這與我國社保體系的缺陷有關。我國公共社保投入嚴重滯后于自身經(jīng)濟發(fā)展水平，我國居民無法從微薄的養(yǎng)老金中得到安全感，因此需自身投資來增加財富作為社會保障不足的補充。這進一步形成了房地產(chǎn)剛性需求。 

    再次，我國20-30歲人口數(shù)量從本世紀初開始增加，這一過程預計將持續(xù)至2015年，人口年齡結構支持房價上漲趨勢。1950-1960間中國嬰兒潮一代在80年代開始結婚生子，其子女本世紀初開始進入20-30歲，這一趨勢在未來仍將持續(xù)5-10年，隨著年輕人結婚建立家庭，結婚帶來的首次購房需求將推升房地產(chǎn)需求。本次人口年齡結構的峰值中，由于屬于計劃生育后的一代，購房需求將得到跨代收入補貼，提高了年輕一代對房價的承受能力。 

    因此，從長期看，我國房價上漲趨勢難以逆轉(zhuǎn)，但這種景氣將隨著我國制度的穩(wěn)定而逐漸回歸穩(wěn)定。隨著未來存量需求的逐步消耗，人口年齡結構變化，社保體系的逐步完善，流動性的逐步吸納，在長期，房價將逐漸回歸穩(wěn)定。